Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа здания проводки в бухучете

Учет операций по купле-продаже нежилого помещения

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя, когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

    в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета — фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.
в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

  • в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.
  • Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

    При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

    Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

    Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

    Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

    В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

    Читать еще:  Аренда спецтехники бухгалтерский учет

    Продаем недвижимость. Как не ошибиться с проводками и налогами?

    Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов. Когда показывать доход от продажи объекта? В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру?

    Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Но до этого момента объект обычно «передается» по акту. Важна ли дата подписания такого акта для учета и начисления налогов? Давайте разберемся.

    В какой момент списываем с баланса?

    Для начала вспомним, какие условия должны быть выполнены в отношении имущества, признаваемого объектом основного средства. Эти условия приведены в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:

    • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
    • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
    • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
    • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

    В тот момент, когда недвижимое имущество передается по акту покупателю, оно перестает отвечать вышеперечисленным требованиям. В частности, продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства. И чиновники подтверждают данный вывод. В Письме Минфина РФ от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 сказано, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта. При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него.

    А вот с отражением выручки от продажи объекта дело обстоит иначе. Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки является переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Соответственно, до тех пор, пока на покупателя не будут зарегистрированы права собственности, продавец не сможет отразить выручку от продажи объекта. Всвязи с этим возникает вопрос: на каком счете учитывать объект недвижимости у продавца для отражения выбывшего объекта, если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды?

    Минфин РФ в Письмах от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20 отмечает, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

    Доход от продажи объекта отражается по Кредиту счета 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетами учета расчетов. Расход в виде остаточной стоимости отражается в бухгалтерском учете по Дебету счета 91-2 «Прочие расходы» на дату признания прочего дохода от продажи объекта (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организаций», п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организаций»).

    Бухгалтерские проводки покажем на практическом примере.

    Пример

    ООО «Елочка» продала ООО «Звездочка» складское помещение по цене 2 360 000 руб. (в т.ч. НДС — 360 000 руб.). У продавца помещение учитывалось в составе основных средств (первоначальная стоимость — 1 600 000 руб., сумма начисленной амортизации — 1 000 000 руб.). Помещение передано покупателю по акту в сентябре 2015 г., переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в ноябре 2015 г.

    В учете ООО «Елочка» делаются учетные записи.

    В сентябре 2015 г.:

    Дебет 01-2 «Выбытие основных средств» Кредит 01-1 «Основные средства в эксплуатации»

    — 1 600 000 руб. — списана первоначальная стоимость помещения по факту подписания сторонами передаточного акта;

    Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

    — 1 000 000 руб. — списана начисленная амортизация;

    Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

    — 600 000 руб. (1 600 000 руб. — 1 000 000 руб.) — отражена остаточная стоимость помещения, переданного до государственной регистрации сделки;

    Дебет 76 Кредит 68 субсчет «НДС»

    — 360 000 руб. – начислен НДС с переданного складского помещения.

    В ноябре 2015 г.:

    Дебет 62 «Расчеты с покупателями» Кредит 91-1

    — 2 360 000 руб. — отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).

    Дебет 91-2 Кредит 76

    — 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;

    Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»

    — 600 000 руб. — отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;

    Дебет 91-2 Кредит 99

    1 400 000 руб. (2 360 000 руб. — 360 000 руб. — 600 000 руб.) — определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.

    Налог на имущество

    Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту. Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество.

    Исчисляем НДС

    В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

    В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет.

    Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120). Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения. Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18).

    Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

    Если речь идет о реализации жилой недвижимости, то в отношении нее действует льгота по НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

    Налог на прибыль

    Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ. Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

    Объект недвижимости является амортизируемым имуществом. А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества. Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли. Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

    Как проводится учет объектов недвижимости

    И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

    Бухучет объектов недвижимости

    Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

    • Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
    • Методические указания по учету ОС №91.

    Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

    • Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
    • Объект будет эксплуатироваться дольше года.
    • Фирма не планирует перепродажу.
    • Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

    Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

    Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

    Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

    Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

    • Необязательны документы о регистрации объекта.
    • Необязательна фактическая эксплуатация.
    • Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.
    Читать еще:  Учетная политика это локальный нормативный акт

    С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

    • Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
    • Капитальные вложения окончены.
    • Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

    Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

    Принятие недвижимости к учету

    Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

    • Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
    • Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

    Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

    • ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
    • ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

    Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

    Бухучет реконструкции имущества при УСН

    Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

    Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

    Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

    • Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
    • Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
    • Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
    • Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

    Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

    Особенности учета объектов у продавца

    Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

    • У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
    • Сумма выручки от продажи известна.
    • Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
    • Покупатель получил право собственности на объект.
    • Траты на операцию можно установить однозначно.

    Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

    Бухгалтерские проводки

    Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

    • ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
    • ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
    • ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
    • ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
    • ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
    • ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

    В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

    Учет покупки объектов

    Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

    • Направлены бумаги на регистрацию.
    • Недвижимость введена в эксплуатацию.

    Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

    • На основании общего срока полезной эксплуатации.
    • Остаток срока.

    Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

    • ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
    • ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
    • ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
    • ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

    Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

    Налоговый учет

    С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

    Как отразить в учете организации, применяющей УСН, продажу здания склада

    Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), продажу здания склада (отраженного в составе основных средств (ОС)) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты не взимаются?

    Стоимость здания склада (объекта недвижимости) по договору продажи недвижимости составила 900 000 руб. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета — 1 000 000 руб., сумма начисленной на дату передачи покупателю амортизации — 440 000 руб. Срок полезного использования здания — 25 лет, до момента продажи оно эксплуатировалось организацией более 10 лет. Объект недвижимости полностью оплачен в отчетном периоде приобретения. Здание передано покупателю 31 июля, переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован 10 августа. Рассрочка предоставлена покупателю до 31 октября, ежемесячные платежи составляют 300 000 руб. и уплачиваются в последний день текущего месяца начиная с августа. Денежные средства в размере ежемесячных платежей поступили от покупателя в установленный договором срок.

    Гражданско-правовые отношения

    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, в данном случае здание склада (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

    Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать здание покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

    Переход права собственности на здание склада по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ) .

    В рассматриваемой ситуации организация реализует объект недвижимости на условиях рассрочки оплаты, что допускается положениями п. 1 ст. 486, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ.

    Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях рассрочки оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 22 Федерального закона N 102-ФЗ). В данном случае таким документом является договор купли-продажи недвижимости.

    Бухгалтерский учет

    На дату передачи здания покупателю происходит выбытие объекта недвижимости из состава объектов ОС (независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю), поэтому его стоимость подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» (п. 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

    При этом доходы и расходы, связанные с продажей здания склада, признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (пп. «г» п. 12, п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

    Напомним, что доходы и расходы от выбытия объекта ОС признаются в качестве прочих (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

    В рассматриваемой ситуации переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи здания покупателю.

    При передаче покупателю объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, для отражения стоимости выбывшего объекта ОС до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (аналитический счет, например, 45-ос «Переданные объекты недвижимости») (с учетом разъяснений Минфина России, приведенных в Письмах от 27.01.2012 N 07-02-18/01 «Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2011 год», от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

    На дату регистрации перехода права собственности на здание склада при условии того, что продажа осуществляется на условиях коммерческого кредита (в том числе рассрочки оплаты), организация должна признать прочий доход от продажи объекта недвижимости в полной сумме, установленной договором (п. п. 10.1, 6.2, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).

    Признание дохода от продажи здания склада отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы». Одновременно с признанием дохода записью по дебету счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 45, аналитический счет 45-ос, признаются расходы, связанные с продажей здания, в виде остаточной стоимости здания (Инструкция по применению Плана счетов).

    Кроме того, на дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости включается в состав полученных обеспечений и отражается на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (Инструкция по применению Плана счетов). Это обусловлено тем, что до окончания расчетов по договору купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у продавца. На дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета.

    Читать еще:  Мрот с учетом уральского коэффициента

    Налог, уплачиваемый при применении УСН

    Организация, применяющая УСН, признает доход от реализации объекта недвижимости, учитываемого в составе ОС, на даты фактического получения денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

    Напомним, что стоимость объекта недвижимости (объекта ОС) была признана организацией расходом в налоговом периоде его приобретения и ввода в эксплуатацию (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

    Заметим: если объект ОС реализован до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ, организация обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким ОС с момента его учета в составе расходов до даты реализации с учетом положений гл. 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. В рассматриваемой ситуации объект ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет, эксплуатировался в организации более 10 лет, следовательно, данной обязанности у организации не возникает.

    Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

    Выпуск от 15 февраля 2013 года

    Схемы корреспонденций счетов

    Подборка по материалам информационного банка «Корреспонденция счетов» системы КонсультантПлюс

    Ситуация:

    Как отражаются в учете организации-продавца операции по продаже объекта недвижимости (здания) согласно заключенному договору продажи недвижимости, если здание передано покупателю по акту о приеме-передаче здания (сооружения) в апреле, а переход права собственности на этот объект к покупателю зарегистрирован в мае?

    Здание продано по договорной цене, равной 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). По данным бухгалтерского и налогового учета организации первоначальная стоимость проданного здания — 8 000 000 руб., сумма накопленной амортизации на момент выбытия здания — 1 200 000 руб. Плата за здание поступила от покупателя после государственной регистрации права собственности в мае. Затраты, связанные с продажей здания, у организации отсутствуют.

    Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.

    Корреспонденция счетов:

    Гражданско-правовые отношения

    В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, определяемое ст. 130 ГК РФ.

    Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Бухгалтерский учет

    Поступления от продажи здания, учитываемого в составе объектов основных средств, признаются прочим доходом на дату перехода права собственности на него к покупателю (на дату государственной регистрации права собственности) в размере договорной стоимости (п. п. 7, 10.1, пп. «г» п. 12, абз. 2 п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 30 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, см. также Письма Минфина России от 29.01.2008 N 07-05-06/18, от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35).

    Прочие доходы отражаются по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами») (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

    Одновременно с признанием выручки от продажи объекта основных средств его остаточная стоимость, сформированная на дату выбытия, признается прочим расходом (п. п. 11, 14.1, 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

    При этом факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не является необходимым условием для списания объекта основных средств с учета. На дату передачи покупателю здание выбывает и подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» (п. 29 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов).

    По мнению Минфина России, в таком случае для отражения стоимости выбывшего объекта до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные». В бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (Письмо Минфина России от 27.01.2012 N 07-02-18/01 «Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2011 год»).

    Таким образом, на дату передачи здания покупателю в учете организации производится бухгалтерская запись по дебету счета 45, аналитический счет 45-п «Переданные объекты недвижимости», и кредиту счета 01, аналитический счет 01-в «Выбытие объектов основных средств». Одновременно сумма накопленной за период эксплуатации здания амортизации также списывается с кредита счета 01, аналитический счет 01-в, в дебет счета 02 «Амортизация основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов).

    Признание прочих расходов отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы», в корреспонденции со счетом 45, аналитический счет 45-п (Инструкция по применению Плана счетов).

    Налог на добавленную стоимость (НДС)

    Операции по реализации основных средств на территории РФ признаются объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ. Налоговая база определяется как стоимость этих основных средств, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без учета НДС) (п. 1 ст. 154 НК РФ).

    При реализации объекта недвижимости момент определения налоговой базы по НДС возникает на дату перехода права собственности на него к покупателю (п. 3 ст. 167 НК РФ, см. также Письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, п. 1 Письма ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@). Поскольку в силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, обязанность по уплате НДС возникнет только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (при условии, что до этого момента оплата от покупателя не поступала). НДС предъявляется покупателю дополнительно к цене реализуемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 168 НК РФ).

    Организация-продавец не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (в данном случае — с даты государственной регистрации права собственности на здание) обязана выставить покупателю счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3, п. 5 ст. 169 НК РФ). В соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость», данный счет-фактура регистрируется в ч. 1 журнала полученных и выставленных счетов-фактур и в книге продаж организации (п. 1, абз. 1 п. 3, абз. 4 п. 7 Правил ведения журнала полученных и выставленных счетов-фактур, п. 3 Правил ведения книги продаж, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

    Начисленная сумма НДС в данном случае отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, в корреспонденции с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

    Налог на прибыль организаций

    Выручка от продажи здания признается доходом от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).

    С 01.01.2013 датой признания дохода для целей налогообложения прибыли является дата передачи здания покупателю по акту приема-передачи здания (сооружения) или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 N 206-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающей в силу с 01.01.2013)) .

    Выручка признается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (п. 2 ст. 249 НК РФ). При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ покупателю (приобретателю) товаров (абз. 5 п. 1 ст. 248 НК РФ).

    В данном случае выручка от продажи здания признается в размере продажной цены здания, установленной договором продажи недвижимости, без учета суммы НДС, которая, как указывалось выше, будет предъявлена покупателю дополнительно к продажной цене здания после государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю.

    Доход от реализации здания уменьшается на остаточную стоимость проданного здания (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

    Применение ПБУ 18/02

    В данном случае доход от продажи здания в бухгалтерском учете признается на дату перехода права собственности к покупателю — в мае, а в налоговом учете — на дату передачи здания покупателю по акту приема-передачи здания (сооружения) — в апреле.

    В связи с различным порядком признания указанного дохода в бухгалтерском и налоговом учете у организации-продавца возникают вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА) (п. п. 11, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н). На дату перехода права собственности на здание к покупателю указанные ВВР и ОНА погашаются (п. 17 ПБУ 18/02).

    В свою очередь, остаточная стоимость здания в налоговом учете включается в состав расходов также на дату фактической передачи объекта, а в бухгалтерском учете — на дату перехода права собственности на выбывающее здание. При этом возникают налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

    Возникновение ОНА отражается по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы», возникновение ОНО — по кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» в корреспонденции со счетом 68 (Инструкция по применению Плана счетов).

    Указанные актив и обязательство погашаются при признании в бухгалтерском учете дохода и расхода от выбытия основного средства (здания) (п. п. 17, 18 ПБУ 18/02).

    Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

    К балансовому счету 01:

    01-о «Основные средства в организации»;

    01-в «Выбытие основных средств».

    К балансовому счету 45:

    45-п «Переданные покупателям объекты недвижимости».

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector