Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ инвестиций в недвижимость

Routes to finance

Н.Закхайм. Таблица основной инструмент инвестора (Апрель 2020).

Table of Contents:

Все эти расчеты, которые вносят тщательный анализ финансовой жизнеспособности объекта аренды недвижимости, могут стать болью для изучения. Затем вы должны применить их и собрать их вместе, чтобы принять решение:

  • Валовой потенциальный доход (GPI)
  • Валовой операционный доход (GOI)
  • Множитель валовой ренты (GRM)
  • Движение денежных средств до налогов ( CFBT)
  • Движение денежных средств после налогов (CFAT)
  • Чистый операционный доход (NOI)
  • Коэффициент капитализации (максимальная ставка)
  • Коэффициент безубыточности
  • Возврат на акции Первый год

Я создал таблицу, которая делает их для вас; все, что вы делаете, это подключить покупки, доходы и расходы. Есть два одинаковых листа, но у одного есть номера примеров, заполненные, чтобы помочь вам визуализировать результаты. Когда вы нажимаете на ссылки ниже, вы автоматически загружаете электронную таблицу Excel. К сожалению, других форматов нет.

Готов к использованию таблицы расчета инвестиций в аренду.

Таблица с примерами номеров свойств.

Почему мы идем в беду

Инвестирование в аренду недвижимости привлекает больше интереса, чем когда-либо. Когда вы читаете или смотрите по телевизору об исправлении и переворачивании инвесторов, они часто продают эти дома арендаторам. У успешного арендованного домашнего инвестора могут быть десятки домов в их портфеле. Они — острые инвесторы, или они не будут сгребать денежный поток от многих домов. Вы захотите понять и обсудить с ними «цифры».

Давайте рассмотрим преимущества инвестирования в аренду недвижимости.

Амортизация

Учет амортизации является ценным компонентом анализа нашего имущества. Для людей с высокими налогами с другими инвестициями это может даже позволить снизить прибыль от других инвестиций. Конечно, обратитесь к бухгалтеру об этом.

Однако, когда затраты плюс амортизация на самом деле больше, чем сумма прибыли для налогов, у вас есть оставшиеся потери для использования против других инвестиционных доходов.

На самом деле это не денежный убыток, так как амортизация — это не наличные деньги. Это расчетный номер, который рассматривается как расход для целей налогообложения. Поскольку вы его не потратили, вы все равно можете иметь положительный ежемесячный денежный поток, показывая операционный убыток по налогам.

Денежный поток

Принятие ежемесячного денежного потока в банк является большой прибылью для арендаторов. Выполнение должной осмотрительности и права на покупку могут привести к двузначным доходам и солидным денежным потокам в течение многих лет. Денежный поток является функцией большого количества ресурсов, и любой или несколько из них могут изменять и наносить ущерб или улучшать денежный поток. Некоторые из них влияют на рынок и экономику. Если крупный местный работодатель закрывается или перемещается, спрос на аренду имущества может резко упасть за одну ночь.Это то, что вы не можете контролировать, но, надеюсь, избегайте, проявляя должную осмотрительность в отношении здоровья и планов местных работодателей. Если они здоровы и рентабельны с долгосрочной арендой, недавно обновленной, вы, вероятно, в хорошей форме.

Налоги на недвижимость

Вы можете вычесть налоги на недвижимость для целей налога на прибыль. Если ваш бизнес владеет недвижимостью, вы должны уплатить налог на имущество этого имущества.

Так же, как люди платят налог на имущество по оценочной стоимости своих домов, предприятия платят налог на имущество по оценочной стоимости их недвижимости (земли и зданий). Если недвижимость продана, налог за год распределяется между предыдущими и новыми владельцами, исходя из того, сколько года они владели этим имуществом.

1031 Отложенный отсроченный обмен валюты

Вы можете по очень строгим правилам продать имущество с прибылью и перевести выручку в другое имущество без уплаты налога на прирост капитала. Вот что говорит код внутреннего налога, раздел 26, раздел 1031: «Никакая прибыль или убыток не признаются при обмене имущества, предназначенного для продуктивного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, если такое имущество обменивается исключительно на имущество подобного рода который должен проводиться либо для продуктивного использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций ». Имущество подобного рода просто означает другую недвижимость и не требует обмена земли или земли или офиса.

Дело в том, что существует несколько классов и стратегий инвестиционных активов, которые могут сравниться с арендой недвижимости. Людям нужно место для жизни, и владение домом невозможно для кого-то, а не желаемого другими.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Читать еще:  Мультипликатор автономных инвестиций

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

  1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
  3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Читать еще:  Содержание инвестиционного проекта

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

  • Определение стоимости собственного капитала (CAMP);
  • Определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
  • Кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

  • NPVчистый дисконтированный доход. Формула расчёта NPV такова:

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

  • IRRвнутренняя норма прибыли/рентабельности инвестиций. Показатель IRR представляет собой значение ставки дисконтирования, при котором NPV=0. Иначе говоря, это точка самоокупаемости или безубыточности.

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

  • DPBPдисконтированный срок окупаемости инвестиций. Он рассчитывается подобно обычному сроку окупаемости, только для расчёта используется дисконтированный чистый денежный поток. Величина DPBP показывает, когда доходы окупят инвестиции и начнут покрывать текущие затраты.

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость


Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

  1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
  2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
  3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.


Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

  1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
  2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
  3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.


На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

  • Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
  • Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
  • Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.


Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

  1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
  2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
  3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

Анализ инвестиций в недвижимость

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Макейчева Дарья Алексеевна

студент 3 курса, факультет экономики и финансов, МЭСИ, РФ, г. Москва

Никонорова Евгения Андреевна

студент 3 курса, факультет экономики и финансов, МЭСИ, РФ, г. Москва

Абрамова Екатерина Владимировна

студент 3 курса, факультет экономики и финансов, МЭСИ, РФ, г. Москва

Шманев Сергей Владимирович

д-р экон. наук, кафедра экономической теории и инвестирования, МЭСИ, РФ, г. Москва

Несмотря на то, что инвестирование на сегодняшний день — одно из самых популярных и стабильных способов получения прибыли, в России оно не так сильно распространено, как в европейских странах, особенно это заметно среди населения со средними доходами. Но странным является то, что инвестирование не так сильно распространено в России, чем в европейских странах, особенно среди простого населения. Однако, большая часть представителей «среднего класса» нашей страны предпочитает тратить свои деньги сразу или хранить на зарплатных карточках, которые не дают и минимального процента. А иногда встречаются такие люди, которые просто копят наличные деньги дома. В данной статье мы рассмотрим возможность инвестирования в недвижимость и попробуем доказать, что это может быть не так сложно, как кажется.

Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [4].

Для начала разберем, во что же можно вложить деньги. Чаще всего после словосочетания «инвестиции в недвижимость» обычный человек в первую очередь представляет себе квартиру или жилой дом, однако, недвижимость предполагает не только жилые объекты.

1. Жилые объекты — это объекты недвижимости, предназначенные для проживания и пользования людьми. Однако, их ценность будет зависеть не только от стоимости и расположения, но и наличия поблизости объектов общего пользования.

Читать еще:  Определение бизнес плана инвестиционного проекта

2. Коммерческие объекты — представляют собой торговые точки и крупные торговые центры.

3. Индустриальные объекты — представляют собой склады, производственные и непроизводственные помещения, которые можно использовать в целях производственного процесса.

4. Офисные помещения — стоимость офисов чаще всего гораздо ниже, чем у жилых помещений, однако, выше чем у складских. Для офисных помещений наиболее важна инфраструктура, поэтому они чаще всего располагаются вблизи жилых районов или же в «офисных центрах».

5. Развлекательные объекты — представляют собой сооружения, которые могут быть использованы для непроизводственной, предпринимательской деятельности, направленной на развлекательный процесс. Ярким примером в данном случае могут служить стадионы, поля для гольфа и т. д. Таким образом, для создания развлекательных объектов не обязательно даже иметь помещение, достаточно участка земли.

В первую очередь необходимо верно оценить потенциал вашего объекта вложений. В данном случае речь идет не только о том, какими могут быть риски и возможная прибыль, но и определение возможных методов капитализации, то есть возможности повышения стоимости объекта [5]. Чаще всего повышение стоимости объекта может достигаться за счет:

1. Общего повышения цен на рынке недвижимости.

2. Проведенных ремонтных, строительных работ и реконструкции.

3. Общее улучшении инфраструктуры в районе расположения объекта вложения.

Так же стоит учитывать дополнительные затраты — разрешительно-согласовательные моменты, затраты на эксплуатацию объекта, затраты на оценку объекта.

В первую очередь инвестор, когда решает инвестировать в недвижимость, всегда сталкивается с такой проблемой, как выбор источника финансирования. Недвижимость чаще всего требует довольно крупных вложений денежных средств, так что не все имеют такие средства в наличии. В данном случае существует несколько способов уменьшить сумму собственных вложений:

3. Поиск наиболее дешевых объектов недвижимости;

4. Инвестирование в инвестиционный фонд недвижимости.

Итак, разберем данные варианты более подробно.

Если инвестор не обладает достаточными средствами, то он может взять кредит. Чаще всего в данном случае будет использоваться ипотечный кредит, в котором залогом будет являться уже приобретенная недвижимость, однако, ипотечный кредит не будет действовать на некоторые помещения. Конечно, существует ипотека на не жилые помещения, но в данном случае каждый банк может иметь индивидуальные ограничения.

Инвестор может приобретать недвижимость не в одиночку, а с одним или несколькими партнерами, однако, в таком случае желательно будет заключить договор, в котором будут выделены условия распределения последующего дохода, а также распределения затрат.

Поиск наиболее дешевых объектов недвижимости.

В данном случае тоже существует несколько вариантов. Первый из них — приобретение «недостроя», то есть недвижимости, которая находится только на этапе планирования или строительства. Однако, тогда инвестор значительно повышает период инвестирования и риски, так как строительство может затянуться, а то и вообще быть заморожено или запрещено. В этом случае, прежде всего, необходимо искать проверенную строительную компанию и тщательно изучать условия строительства, прежде чем вкладывать денежные средства.

Второй случай — покупка недооцененных объектов с последующим повышением доходности, но важнейшим условием в данном случае является то, что инвестор хорошо разбирается в оценке недвижимости. Чаще всего это явление встречается на рынке коммерческой недвижимости, и уровень доходности при правильной начальной оценке объекта и грамотном последующем повышении ликвидности составляет порядка 20—30 %.

ИФН — инвестиционный фонд недвижимости.

По сути такой фонд — это компания, которая аккумулирует средства индивидуальных инвесторов, покупает на эти деньги недвижимость и управляет ею. По закону не менее 90% от доходов такие фонды выплачивает своим пайщикам в виде дивидендов. Доход компания получает от роста стоимости недвижимости и от аренды [1].

Вложение денег в такой фонд эквивалентно тому, что вкладчик имеет частичку недвижимости и получает доход от ее сдачи в аренду, однако при этом, сам он не занимается поиском арендаторов, ремонтом и другими техническим содержанием предмета инвестирования. Но хотелось бы отметить, у инвестора есть риск, что отдельно взятая управляющая компания может инвестировать ваши деньги неуспешно, например, неудачно расположенный объект, где происходит падение спроса на недвижимость, и инвестиционный доход в таком случае будет значительно ниже планированного.

Чтобы обезопасить себя, можно купить фонд кампании, где будет множество объектов недвижимости, которые сгруппированы по какому-либо признаку.

Существуют такие компании, которые инвестируют офисную, жилую, складскую или торговую недвижимость. А есть и такие, глобальные, инвестирующие в отдельной стране или регионе [2].

При этом владение такого фонда не требует больших сумм, этот актив имеет заманчивое соотношение «риск-доходность».

Поэтому в инвестиционный портфель с небольшими суммами можно включить такие «дорогие» активы, как недвижимость.

Одной сотни долларов будет достаточно, чтобы стать владельцем недвижимости на каждом из континентов.

Кроме того, наличие недвижимости в составе инвестиционного портфеля позволяет улучшить разнообразие по классам активов.

Таким образом, можно выделить ряд преимуществ вложения средств в ИФН:

· небольшие суммы для инвестиций в недвижимость

· разнообразие по странам и типу недвижимости

· отсутствует необходимость в поиске арендаторов

· поддержание состояния и ремонт, это не ваша работа.

· защита от инфляции, так как основной доход с арендной платы, а она в свою очередь всегда корректируется с учетом роста цен.

Инвестировать свои средства в ИФН можно через своего зарубежного брокера. К ним относят биржевого брокера, инвестиционный банк, страховую компанию.

В мире есть несколько именитых управляющих компаний, которые объединяют средства частных инвесторов и инвестируют их по единой стратегии в недвижимость по всему миру.

По данным invеsТfunds.ru, которые дают полную открытую информацию по инструментам для частных инвесторов: паевые инвестиционные фонды, доверительное управление, негосударственные пенсионные фонды, рынок акций, драгоценных металлов, котировки, рейтинги [3].

Рассмотрим управляющую компанию «Сбербанк Управление Активами», так как наиболее распространенная компания и известная. Фонд называется «Жилая недвижимость 2», и объектом инвестиций является недвижимость.

Динамика стоимости пая за 3 месяца представлена на графике (рис. 1).

Рисунок 1. Динамика стоимости пая за 3 месяца фонда «Жилая недвижимость 2»

Стоимость немного менялась, но в целом остановилась на вполне доступном уровне — 1000,54 руб.

Прибыль фонда распределяется между инвесторами пропорционально количеству паев, которыми владеет инвестор.

Такие инвестиции может себе позволить каждый.

Суммарный размер средств под управлением компании «Сбербанк Управление Активами» составляет более 30 млрд. руб. В рассматриваемом фонде более 2 млрд. руб. То есть на настоящее время доход есть, и он стабильный.

Если рассмотреть управляющую компанию «Промсвязь», фонд «ТрастФинансНедвижимость», у которого средства составляют так же около 2 млдр. То, во-первых, мы заметим, что стоимость пая очень большая, а во-вторых, каждый месяц убыток 0,05 %, при чем убыток увеличивается.

Рисунок 2. Динамика стоимости пая за 3 месяца фонда «ТрастФинансНедвижимость»

Поэтому при выборе управляющей компании нужно объективно оценивать ее.

Подведем итог об инвестициях в недвижимость. Существуют как положительные, так и отрицательные моменты инвестирования в недвижимость. К минусам можно отнести

·чаще всего (кроме инвестирования в фонды) — крупные суммы инвестирования.

К плюсам относится:

·низкая вовлеченность инвестора,

·возможность сдачи недвижимости в аренду после покупки и до ее продажи, следовательно, возможность получения дохода (однако здесь, с точки зрения налоговой оптимизации, необходимо, чтобы до продажи еще прошел период в 3 года, чтобы не возникал объект налогообложения).

Следует обратить внимание, что на рынке недвижимости Москвы сейчас стабильный рост цен, а инвесторам это очень выгодно.

1.Виталий Рунцо. Как купить недвижимость за сто долларов? // Всё о личных финансах и инвестициях. — 2013. [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.lk-finance.ru/articles/1/369/ak-kupit-nedvizhimost-za-sto-dollarov/ (дата обращения 10.10.2014).

2.Инвестирование в недвижимость: цели и возможности [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.sozidateli.com/wiki/investirovanie-v-nedvizhimost-tseli-i-vozmozhnosti (дата обращения 10.10.2014).

3.Информация о фондовом рынке [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://pif.investfunds.ru/funds/rate_management.phtml (дата обращения 10.10.2014).

4.ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями).

5.Халикова Г.Р. Экономическая сущность и значение инвестиций на макро- и микроуровне: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. Екатеринбург, 2009. — 23 с.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector