Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методология анализа инвестиций в недвижимость

Методология анализа инвестиций в недвижимость.

4.2.4.1. Оценка привлекательности объектов недвижимости.

Оценка недвижимости предполагает чаще всего рыночную стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект финансируется за счет собственных средств и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного и заемного капитала. Ипотечно – инвестиционный анализ представляет разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

Кредитор оценивает возможность и экономическую целесообразность представления заемных средств, исходя из следующих условий:

· кредитуемый объект не подлежит транспортировке, порче, застрахован, кредитор может в течение всего срока кредита контролировать;

· длительная физическая и экономическая жизнь объекта – основа возврата кредита и процентов за него;

· обязательна регистрация прав на недвижимость, а также на договор ипотеки;

Оформление “закладной” как ценной бумаги по договору ипотеки.

Ипотечный кредит представляется на длительное время на приобретение недвижимости, выступающей в качестве залога. Во время срока кредитования заемщик и кредитор не обладают правом на заложенное имущество. Заемщик может использовать объект, чтобы доход был достаточен для : погашения основного долга; уплаты начисленных процентов; уплаты налогов, страховых взносов и т.д. Все кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Первый вид — равновеликие платежи. Второй вид включает:

· кредиты с “шаровым платежом” – погашение всего кредита в конце срока одним или серией платежей;

· кредиты с равномерным погашением займа и уплатой процентов на остаток долга;

· кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего недвижимость;

· кредиты с меняющейся ставкой (индексирование процентной ставки в соответствии с колебанием рынка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи различают первую, завершающую и принятую ипотеку. Многообразие исчисления долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок приводит к существенным различиям условий финансирования, которые должны оцениваться оценщиком. Условия финансирования влияют на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Стоимость зависит от величины дохода, приносимой недвижимостью. Чистый операционный доход (ЧОД) зависит от : физических параметров объекта, рыночной ставки арендной платы, спроса, качества управления, величины эксплуатационных расходов.

Оценка эффективности (привлекательности) заемных средств. Для этого необходимо проанализировать : процентную ставку по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумму ипотечного кредита, финансовый левередж и др.

Под финансовым левереджем понимается возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе. Левередж может быть отрицательным, положительным и нейтральным. Разница между чистым операционным доходом (ЧОД) и годовыми расходами по обслуживанию долга (РОД) отражает величину дохода (ДП), получаемого инвестором : ДП=ЧОД-РОД

Сумма финансирования недвижимости : Сн = ИК+СК

Сн-стоимость недвижимости, ИК-ипотечный кредит, СК-собственный капитал.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается по формуле: Rн=ЧОД/Сн; ставка на собственный капитал (Rск) : Rск=ДП / СК.

Финансовый левередж считается нейтральным, если Rн=Rск; финансовый левередж считается отрицательным если Rн > Rск; положительным, если

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость


Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

  1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
  2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
  3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.


Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

  1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
  2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
  3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.


На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

  • Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
  • Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
  • Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.
Читать еще:  Рынок инвестиционных товаров доклад


Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

  1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
  2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
  3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

22. Методология анализа инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ. Оценка привлекательности инвестиционных проектов

Со свежими изменениями: 2 месяца назад

Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли — одно из направлений финансового менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.

Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Рыночные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вносят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.

Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.

Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.

При осуществлении проекта выделяются три основных вида деятельности:

Приток денежных средств по производственной деятельности – это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчитываются по установленным нормам амортизации и при определении прибыли относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортизационных отчислений остается на счете предприятия, является внутренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амортизационные отчисления.

Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять остаток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидационных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным можно считать такое количество собственного и привлеченного (заемного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все периоды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрицательной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свидетельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие «инвестиционный проект» предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Инвестиционный проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, организационно-технические мероприятия по совершенствованию производства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ­сегодня и доходы в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж­ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необходимо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока. Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Метод ипотечно-инвестиционного анализа — один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров — стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Сущность метода ипотечно-инвестиционного анализа

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно-инвестиционный анализ — один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Читать еще:  Анализ финансовых инвестиций

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки — возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ — техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

— покупка актива. Здесь задача инвестора — внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

— использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

— ликвидация — процесс, происходящий при реализации собственности. При этом владелец капитала получает доход из стоимости продажи, но без учета выплаты остатка по ипотеке.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа и его модели

Сегодня есть два способа, позволяющих провести ипотечно-инвестиционный анализ:

1. Традиционный. В его основе — предположение, что общая цена имущества равна реальной (настоящей) цене интереса личного капитала и такой же стоимости кредитного капитала. Общая цена личного интереса вычисляется путем дисконтирования финансового потока до момента выплаты налогов. Роль дисконта при этом играет норма отдачи личных средств (капитала), представляющая собой среднерыночный показатель.

Суть традиционной техники проста. Общая цена недвижимости (собственности) вычисляется как сумма дохода от перепродажи имущества, текущей цены финансовых поступлений и суммы ипотеки. Как следствие, производится оценка всей прогнозируемой прибыли и общей суммы выручки от перепродажи имущества.

В традиционной технике одно из основных условий — оценка прогнозируемых средств, которые получит инвестор (в перспективе), а также дохода от перепродажи имущества. Благодаря этим элементам, можно судить о стоимости личного капитала инвестора. После этого к полученному значению прибавляется остаток по займу, что позволяет точно определить оценочную стоимость объекта в текущих условиях рынка. Если новая ипотека оформляется на текущих рыночных условиях, а отдача на личный капитал соответствует действующим требованиям того же рынка, то в результате можно получить рыночную стоимость объекта сделки. Особенность этой техники в том, что здесь не берутся в расчет налоги.

В основе традиционной техники лежит тот принцип, что прибыль от вложений будут получать не только инвесторы, но и банки (кредиторы). При этом общий доход инвесторов и кредитодателей представляет собой максимальный объем выкупного капитала. Полученная цифра и является той ценой, которая должна быть выплачена за недвижимость. Плюс данной техники еще и в том, что она принимает в учет прибыль (выручку) от последующей продажи имущества. Параметр выручки от перепродажи — сумма амортизации ипотечного займа, которую получит инвестор в случае последующей реализации объекта, и общего размера снижения (прироста) цены недвижимости.

В прибыли, которую получают инвесторы и кредиторы, должны быть включены как возвраты вложений, так и прибыль на инвестиции. Если говорить об ипотечном займе, то текущая прибыль по нему — это, по сути, обслуживание долга.
Такое понятие, как самоамортизирующийся ипотечный заем подразумевает одновременный возврат задолженности по ипотечному займу в определенный период и выплату процента, а точнее — прибыли на основную сумму займа. В ряде случаев долг по ипотеке выплачивается еще до завершения срока действия договора. Такой подход подразумевает выплату одной суммы и полное покрытие кредита.

В традиционном методе расчет общей цены собственности выполняется по формуле:

Стоимость (Цена) = Ипотечный заем + Стоимость личного капитала.

Второй параметр можно определить путем суммирования двух компонентов прибыли от перепродажи имущества и финансовых поступлений. В ситуации когда в будущем планируется равномерное получение дохода (в приблизительно равном объеме), то вычисленный показатель должен быть умножен на фактор аннуитета.

С учетом вышесказанного стоимость собственного капитала (ССК) может быть вычислена так:

ССК = PWF * PS + PWAF * CF , где

— PWF — параметр текущей цены реверсии с учетом ставки отдачи на личный капитал;
— PWAF — параметр текущей цены аннуитета с учетом ставки отдачи на личный капитал;
— CF — финансовые поступления;
— PS — прибыль, полученная инвестором в случае перепродажи имущества.

Чтобы вычислить общую цену объекта недвижимости, необходимо оставшиеся ипотечные средства просуммировать со стоимостью личного капитала. Именно так происходит оценивание всех видов прибыли. При этом остаток от ипотечного займа по величине будет равен объему выплат по текущей задолженности, дисконтированной с учетом номинальной ставки процента по ипотеке.

Расчет стоимости собственности производится по формуле, приведенной ниже:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

где V — первоначальная цена имущества;
— МР — текущие остаточные средства от главной суммы ипотечного займа.

Остальные показатели расшифрованы в формуле выше.

Применение традиционной методики подразумевает вычисление в три этапа:

1. Оценка текущего объема финансовых поступлений.
2. Оценка текущего объема дохода от перепродажи в конце периода (согласно которого и происходит прогнозирование).
3. Оценка текущей цены имущества (собственности).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа актуальна в тех случаях, когда инвестор оформляет новый заем или берет на себя уже существующую задолженность. Преимущество данной методики — гибкость, но из-за большого числа допущений полученные данные являются приблизительными.

2. Ипотечно-инвестиционный анализ по методике капитализации прибыли . Здесь есть три варианта:

— техника Эллвуда. Ее преимущество — в простоте расчета и использовании краткой ипотечно-инвестиционной формулы. При этом некоторые параметры уже известны, такие как процентное изменение цены объекта недвижимости за определенный период и коэффициент ипотечного долга.

Читать еще:  Источником финансирования инвестиционной деятельности предприятия являются

Формула коэффициента капитализации выглядит так:

Чтобы произвести расчет коэффициента Эллвуда, пригодится следующая формула:

Техника Эллвуда хороша при получении нового финансирования или же в случае принятия существующего долга. Применение методики подразумевает использование допущений, которые нашли свое применение в традиционном способе расчета. Одним из главных параметров является С-фактор, представляющий собой результат синтеза ряда других составляющих. В технике Эллвуда есть важная особенность — чем пристальнее будут выбраны допущения, тем точнее получится рассчитать цену недвижимости.

метод прямой капитализации активно применяется при оценке недвижимости РОО — обществом российских оценщиков. При этом сам коэффициент капитализации высчитывается по формуле ниже:

— метод инвестиционной группы позволяет учесть, какая доля выкупного капитала относится к ипотечному займу, а какая — к собственным средствам. После расчета коэффициента по этой методике обязательно вносятся две поправки для того, чтобы параметр был равен коэффициенту капитализации по Эллвуду.

Одна из поправок признает тот факт, что платежи по займу приходится осуществлять с применением чистой ежегодной операционной прибыли. Использование такой поправки приводит к снижению текущей прибыли. Вторая поправка позволяет принять во внимание дату, когда инвестор получит прибыль от амортизации ипотечной задолженности. Здесь подразумевается, что прибыль инвестора во многом зависит от размера ипотечного займа и коэффициента ипотечного долга.

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

  1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
  3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

  • Определение стоимости собственного капитала (CAMP);
  • Определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
  • Кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

  • NPVчистый дисконтированный доход. Формула расчёта NPV такова:

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

  • IRRвнутренняя норма прибыли/рентабельности инвестиций. Показатель IRR представляет собой значение ставки дисконтирования, при котором NPV=0. Иначе говоря, это точка самоокупаемости или безубыточности.

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

  • DPBPдисконтированный срок окупаемости инвестиций. Он рассчитывается подобно обычному сроку окупаемости, только для расчёта используется дисконтированный чистый денежный поток. Величина DPBP показывает, когда доходы окупят инвестиции и начнут покрывать текущие затраты.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector