Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок коллективных инвестиций

Понятие рынка коллективных инвестиций

Лекция 6

Институты коллективного инвестирования (паевые и акционерные инвестиционные фонды)

1. Понятие рынка коллективных инвестиций.

2. Акционерные инвестиционные фонды, требования к их деятельности. Размещение акций акционерных инвестиционных фондов.

3. Паевые инвестиционные фонды, их типы. Порядок выпуска и обращения инвестиционных паев.

4. Категории инвестиционных фондов по составу активов. Стоимость чистых активов инвестиционных фондов. Расчетная стоимость инвестиционного пая.

5. Специализированный депозитарий инвестиционных фондов. Требования к специализированному депозитарию. Ответственность специализированного депозитария.

6. Регистратор инвестиционного фонда. Порядок ведения реестра владельцев инвестиционных паев.

7. Другие участники, обеспечивающие деятельность инвестиционного фонда (агенты по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев, аудиторы, оценщики инвестиционных паев).

Понятие рынка коллективных инвестиций

Инвестирование средств на финансовом рынке, при котором средства, вложенные большим количеством инвесторов, объединяются в единый фонд (пул) под управлением профессионального управляющего для их последующего инвестирования с целью получения инвестиционного дохода, называется коллективным инвестированием. При коллективном инвестировании отдельные вложения разных (чаще всего мелких) инвесторов управляются как единый портфель, в котором у каждого инвестора есть своя доля, пропорциональная его инвестиции.

Как правило, формам коллективного инвестирования присущи следующие признаки:

— средства привлекаются путем размещения ценных бумаг;

— в качестве основной деятельности является инвестирование собранных средств в ценные бумаги и иное имущество, разрешенное законодательством;

— основную долю доходов от инвестирования составляют доходы по ценным бумагам и от сделок с прочим имуществом;

— распределение полученных от инвестирования доходов между участниками схемы коллективного инвестирования в виде дивидендов, процентов и иных выплат.

Коллективное инвестирование обладает рядом существенных преимуществ, к которым можно отнести:

Профессиональное управление:у мелких частных инвесторов нет ни времени, ни знаний в области анализа ситуации и процедур отбора ценных бумаг для их последующей покупки и работы на фондовом рынке, но они хотят иметь те же преимущества от вложения средств, что и крупные профессиональные инвесторы.

Диверсификация:в управлении портфелем признан тот факт, что диверсификация снижает риск, но мелкие инвесторы не могут достичь этого из-за высоких операционных затрат при инвестировании маленьких сумм в относительно небольшое количество акций.

Снижение затрат:при управлении большим числом мелких инвестиций как одним крупным портфелем можно добиться экономии за счет масштаба операций, от чего инвестор может получить выгоду в виде низкой платы за управление.

Надежность:поскольку коллективные инвесторы практически во всех странах являются объектом регулирования со стороны законодательства, направленного на защиту интересов мелких инвесторов, последние могут быть в значительной степени уверены, что коллективные инвесторы будут действовать разумно и добросовестно, должным образом управлять и защищать их вложения.

Доступ к операциям на финансовом рынке:вложения небольших сумм инвестирования чаще всего возможно через инвестиционные фонды, которые принимают такие взносы.

Доступ к зарубежным рынкам: коллективные инвесторы управляются профессиональными менеджерами, хорошо знакомыми с соответствующей страной или сектором экономики.

В последние десятилетия во всем мире наблюдается бурный рост числа инвестиционных фондов (также известных под названием взаимные фонды в США, паевые трасты в Великобритании, SICAV во Франции и т. д.). Это связано с изменениями, происходящими в экономической, финансовой и социальной сферах, а именно:

Повышение осведомленности: инвесторы все больше хотят иметь полную информацию о размещении своих средств и тем самым контролировать достижение своих инвестиционных целей.

Использование инвестиционных фондов профессиональными инвесторами: инвестиционные фонды широко используются управляющими пенсионных фондов в качестве размещения средств пенсионных резервов. Этому во многом способствуют развитие схем негосударственного пенсионного обеспечения. Кроме того, многие страховые компании также вкладывают все больший процент своих активов в инвестиционные фонды.

Рост стоимости акций: также считается, что долгосрочная доходность акций выше, чем облигаций и депозитов: последние два инструмента теряют свою стоимость из-за постоянной инфляции (даже если она небольшая), в то время как акции могут сохранять и сохраняют свою реальную стоимость.

Рост фондов денежного рынка: активный рост доходов фондов денежного рынка способствует снижению интереса к вложениям в банковские депозиты.

Использование благоприятного налогового режима: правительства многих стран оказывают особое внимание инвестиционным фондам, устанавливая налоговый режим, делающий инвестиции в эти фонды более выгодными.

В соответствии с «Комплексной программой мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров», утвержденной Указом Президента РФ от 21 марта 1996 г. №408, к коллективным инвесторам, требующим всемерной поддержки государства, отнесены акционерные инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды и кредитные союзы (сейчас – кредитные потребительские кооперативы граждан).

Рынок коллективных инвестиций

Американский и английский предприниматель и меценат. «Вы не только покупаете при максимальном пессимизме, вы также хотите продать на пике оптимизма. Когда все остальные думают, что вот-вот наступит конец света, это правильное время для инвестиций. Когда все думают: «О боже! Это лучшее время в истории!» — вот тогда надо продавать». Эта стратегия Джона Темплтона оказалась столь эффективной, что позволила создать одну из крупнейших групп в секторе коллективных инвестиций с капитализацией фондов Templeton Group $25 млрд.

Photo: Getty Images Russia

Американский инвестор, крупнейший в мире и один из наиболее известных. «Если не уверен, что удержишь в собственности приобретенное в течение десяти лет, не стоит удерживать и десяти минут», — полагал Баффет. В 1965 году он купил контрольный пакет акций текстильной компании Berkshire Hathaway, которая позднее стала его основным инвестфондом. В 2008 году Уоррен Баффет возглавил список богатейших людей мира по версии журнала Forbes. Он непритязателен в частной жизни, избегает предметов роскоши, за исключением разве что частных реактивных самолетов, которые являются его слабостью.

Photo: Getty Images Russia

Американский бизнесмен, финансист, один из самых эффективных инвесторов на Уолл-стрит. «Редкий инвестор не лелеет втайне уверенность, что обладает даром предвидеть биржевые цены, или курс золота, или процентную ставку — несмотря на тот факт, что большинство из нас снова и снова попадают впросак», — это наблюдение позволило Линчу вывести фонды Fidelity в 1990 году в лидеры среди американских взаимных фондов по капитализации с доходностью почти 30% годовых. Сам Линч на этом тоже неплохо заработал: вложенные им в Fidelity в 1977 году $10 тыс. к 1990 году превратились в $288 тыс.

Photo: Getty Images Russia

Американский предприниматель, инвестор, основатель и бывший генеральный директор The Vanguard Group. «Не ищите иголку в стоге сена. Просто купите весь стог сена целиком!» — руководствуясь этим принципом, Богл в 1976 году первым реализовал идею индексных фондов, создав взаимный фонд Vanguard 500. Идея Vanguard являлась революционной в том смысле, что это был единственный по-настоящему «взаимный» фонд — прибыли, генерируемые всеми остальными взаимными фондами, поступали в управляющую компанию, а у Vanguard они возвращались в фонды, что позволяло снижать издержки и увеличивать показатели прибыльности.

Photo: Getty Images Russia

Американский трейдер, финансист, инвестор. «Финансовые рынки не могут правильно учитывать будущее — они вообще не учитывают будущего, они помогают сформировать его», — считал Сорос. И активно формировал «будущее» на финансовых рынках. 16 сентября 1992 года Сорос провел большую спекулятивную игру против британского фунта — его хедж-фонд Quantum «помог» снижающейся британской валюте буквально рухнуть. На этой операции Джордж Сорос за один день заработал £1 млрд, а также звание человека, «свалившего Банк Англии».

Читать еще:  Инвестиции в маркетинг

Photo: Getty Images Russia

Пайщики оценили еще несколько плюсов фондов. Например, качество консультации по управлению инвестициями — одну из главных идей коллективного инвестирования. Так, оплатить услуги высококлассных специалистов одному инвестору не по карману, но если их тысячи, можно нанять лучших экспертов.

Еще одно преимущество взаимных фондов — минимизация затрат на посредников. При покупке акций или облигаций через инвестиционный фонд значительная часть операционных расходов либо отсутствует, либо поддается эффективной оптимизации.

В России рынок коллективных инвестиций появился гораздо позже, чем на Западе, — первые паевые инвестиционные фонды (ПИФы) были созданы только в 1996 году. В это время процентные ставки по банковским вкладам были столь высоки, что не сильно развитый российский рынок акций (корпоративных облигаций тогда попросту не было) не мог предложить сравнимую доходность, поэтому ПИФы не пользовались популярностью.

Переломный момент наступил в 1998 году, во время масштабного финансового кризиса, дефолта по государственным облигациям и августовской девальвации рубля. Тогда же рухнули несколько крупнейших частных банков страны. Одновременно выяснилось, что разорившихся ПИФов нет.

Оказалось, что ПИФ в соответствие с российским законодательством в принципе не мог обанкротиться, поскольку не был юридическим лицом, а представлял собой совместное имущество пайщиков. Пайщики скидываются, а потом их деньги управляющий фондом инвестирует в разные акции.

Получилось следующее. Если банк вкладывался в ценные бумаги, стоимость которых падала, он терпел убытки и часто банкротился. За этой сухой фразой стоят миллионы вкладчиков, потерявших сбережения в «СБС-Агро», Инкомбанке, МЕНАТЕПе, «Российском кредите», Тверьуниверсалбанке и других, погибших в волнах финансовых кризисов.

А вот паевые фонды выжили. Стоимость паев у многих из них, разумеется, упала, поскольку снизились котировки ценных бумаг, входящих в портфель фондов. Но громких банкротств, разорений не было.

Российское правительство объявляет о реструктуризации государственного долга и проводит резкую девальвацию рубля. Вкладчики штурмуют отделения разоряющихся банков. Акции компаний также стремительно дешевеют. По итогам года стоимость пая большинства российских ПИФов падает примерно на 60%, у отдельных фондов падение составляет 85%.

Ситуация в российской экономике начинает стабилизироваться, фондовый рынок растет ударными темпами. За два года те, кто успел купить долю в паевом фонде акций, получают доходность в районе 60–90% годовых (в некоторых фондах — более 130%), в фонде облигаций — 45–55% годовых.

Photo: Getty Images Russia

Вооруженный конфликт в Южной Осетии, одновременно резко падает цена нефти на мировых рынках, а вслед за ней и котировки российских ценных бумаг. По итогам года пайщики большинства российских ПИФов акций теряют порядка 50–70%, фондов облигаций — 20–30% (в некоторых фондах — до 80%.

Photo: РИА Новости

Цена нефти вернулась к высоким уровням, в России бум инвестиций, страна входит в период «тучных годов». Инвесторы, выбравшие ПИФы акций, с середины 2009-го за два года получают доходность 50–100% годовых (в некоторых фондах она составляла до 240%), большинство ПИФов облигаций приносят 20–50% годовых.

Photo: Getty Images Russia

Революция на Украине, Крым становится российским, США и ЕС вводят санкции против России, очередное резкое падение цены нефти. ПИФы акций в среднем приносят доход в районе 10% годовых (хотя разброс результатов очень большой), ПИФы облигаций ведут себя аналогичным образом. Но на фоне почти двукратной девальвации рубля это стало слабым утешением для инвесторов.

Photo: Getty Images Russia

Цены на нефть восстанавливаются, прекращается спад ВВП России. Центробанк проводит жесткую денежно-кредитную политику, вследствие чего инфляция, а за ней и процентные ставки по банковским вкладам падают до рекордно низких значений. Но ставки по облигациям все еще достаточно высоки, по итогам года стоимость пая примерно в половине облигационных ПИФов растет более чем на 10%, при этом статистика фиксирует рекордный в истории приток средств инвесторов в российские фонды облигаций

Photo: Getty Images Russia

Секрет устойчивости российских ПИФов кроется также в жестком регулировании отрасли. У фондов многоступенчатая система контроля. Так, например, сам паевой инвестиционный фонд деньги никуда не вкладывает — этим занимается управляющая компания. Контролем за собственностью фонда, то есть за тем, в какие именно активы вложены средства пайщиков, занимается отдельная структура — специализированный депозитарий. Так обеспечивается независимость «ветвей власти» — тех, кто отвечает за инвестирование средств, и тех, кто отвечает за их корректный учет. И наконец, права самих участников паевого фонда на доли в ПИФе учитывает регистратор, что делает невозможным манипуляции с этими долями со стороны как управляющих фондами, так и любых других организаций.

Деятельность всех этих структур, а также качество их процедур контролирует и лицензирует государство — изначально это была Федеральная комиссия по ценным бумагам, в настоящее время данные функции перешли к Банку России как к мегарегулятору на финансовых рынках. Такой уровень прозрачности вложений и контроля за инвестициями намного превосходит принятый в банковской сфере.

При всех достоинствах коллективных инвестиций у них есть и серьезный недостаток — это все-таки рыночные инвестиции, то есть вложения в финансовые инструменты. А значит, инвестор может как заработать, так и потерять средства. Например, в период кризиса 2008 года российский индекс ММВБ упал в три раза, с более чем 1500 пунктов до отметки ниже 500. Паи ПИФов акций в то время вели себя аналогично. Учитывая девальвацию российской валюты в тот период, падение было гораздо более серьезным — долларовый индекс РТС российского рынка акций упал более чем в пять раз.

Правда, и возможности заработать не менее впечатляющие. Так, в 2009—2010 годах индекс ММВБ вырос в 2,5 раза — доходность многих фондов превысила тогда 150% годовых, оказавшись на порядок больше, чем самые щедрые ставки по банковским вкладам. В предыдущий кризис, 1998 года, ситуация была схожей — в 1997—1998 годах индекс РТС рухнул более чем в десять раз, с 570 до 45 пунктов, а к началу 2004 года уже забрался выше 600 пунктов — на инвестициях в акции за этот период можно было заработать более 150% годовых, и это в валюте.

То есть, несмотря на то, что паевые инвестиционные фонды — «ленивый» метод вложения средств, ряд усилий от инвестора все-таки требуется. Например, следует внимательно изучить инвестиционную декларацию фонда — в ней описывается, в какие именно инструменты финансового рынка вкладываются средства пайщиков, чтобы понять, какие риски несут эти активы. Если фонд инвестирует в акции, нужно быть психологически готовым к тому, что стоимость пая может резко упасть.

Во-первых, определите цель инвестиций. Нет в природе инвестирования ради самого процесса инвестирования. Цели могут быть разные. Например, сохранить деньги от инфляции, накопить на крупную покупку через три года, рискнуть и попытаться через год максимально заработать и т.д.

Читать еще:  Международные иностранные инвестиции

Цель лучше озвучить, а еще лучше — записать. Этот нехитрый прием поможет ответить на второй важный вопрос: как вы относитесь к риску? Готовы ли потерять, согласны ли на снижение стоимости ваших сбережений или же вам трудно будет принять результат, если он отличается от «ежедневно стабильно-растущего». Исходя из целей, стоит выбирать инструмент инвестирования: компании и фонды.

Во-вторых, выберите для себя пять управляющих компаний — диверсификация вложений по компаниям поможет снизить риски. Следует обратить внимание на наличие лицензии, опыт работы, основные показатели деятельности — такие, как объем средств в управлении, количество фондов и т.д. Обратите внимание: российские рейтинговые агентства для вас уже провели анализ управляющих компаний, который поможет сделать правильный выбор.

Есть и специфические особенности отрасли коллективных инвестиций. Как правило, начинающие инвесторы поступают при выборе УК по аналогии с выбором банка для размещения личных сбережений. На первых порах этот подход вполне себя оправдывает, но затем становится понятно, что управляющие компании имеют специализацию. Одна компания лучше работает на рынке акций, другая показывает чудеса доходности на облигационном рынке, есть компании, максимально эффективные в отраслевой специализации фондов. Оставьте в своем коротком списке пару-тройку компаний разной специализации.

Далее — выбираем фонды. В текущих условиях управляющие компании предлагают широкий спектр фондов, среди которых обязательно можно найти отвечающий вашим целям и подходящий по уровню риска. Логично, что компаниям из вашего списка стоит доверить работу там, где они наиболее эффективны. Работу по анализу фондов, как и при выборе управляющей компании, уже сделали до вас — посмотрите рейтинги на специализированных сайтах, обратите внимание на дополнительную аналитику, почитайте отзывы, проверьте доходность за один и три года.

И наконец, личный опыт — основа любых инвестиций. Уверяю вас, кроме собственного опыта, никто не подскажет вам оптимального решения. Начните с небольшой суммы, чтобы посмотреть, как это работает.

Последнее, но не менее важное, чем все остальное. Обратите внимание на сервис управляющей компании. В мире, в котором можно заказать гвозди из Гонконга, не вставая с дивана, процесс инвестирования должен быть столь же прост и удобен. Для меня как для потребителя одним из важных факторов будет «удобно/неудобно». В любой момент времени я хочу получать информацию о своих инвестициях и делать с ними все, что посчитаю нужным, из любой точки мира.

Соседи по фонду: как выглядит рынок коллективных инвестиций в недвижимость

Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Основная идея — иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar, на рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.

Что такое коллективные инвестиции

На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).

Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.

Рынок сегодня

Коллективные инвестиции стремительно растут. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2013 по 2016 годы увеличивался в среднем на 11% в год. И по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.

Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2017, с 2012 года европейские фирмы нарастили объём активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2016 года.

Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с $2,7 млрд в 2012 году до $34,4 млрд в 2015-м — то есть больше, чем в 12 раз.

Что касается проектов недвижимости, то в 2014 году объём инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в $1 млрд. Из $2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2015 году в США, $900 млн было направлено на проекты недвижимости.

Почему рынок будет расти

Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10–15 лет:

  1. Низкий порог входа

Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.

При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.

Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро — для арендного бизнеса, и 500 тыс. — для проектов редевелопмента.

  1. Удобный доступ

Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединятся в группы и делают рынок более прозрачным.

Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.

  1. Простота инвестиций

Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости, в свою очередь, требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.

  1. Высокая доходность

По данным компании J. P. Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002–2016 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.

Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8–20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — это высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией.

Как коллективные инвестиции работают в реальной жизни

Феликс Блинов, председатель совета директоров Управляющей компании «РВМ Капитал», председатель Комитета по инвестициям Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

Друзья! Начиная колонку, посвященную рынку коллективных инвестиций, мы точно не хотим тратить свое и ваше время на изложение «сухой» теории. Поэтому мы не будем расшифровывать всем известные термины и рассказывать о том, что такое коллективные инвестиции. Все это вы легко можете прочитать в Википедии, найти в поисковых системах интернета. Мы хотим рассказать о том, как механизм коллективных инвестиций работает в реальной жизни. Что важно и нужно учитывать при выборе такой формы инвестирования, а на какие «мифы» и «фантомные боли» не стоит обращать внимания. Мы сами работаем на этом рынке уже 14-й год и готовы делиться своими практическими наработками. И в этом задача и смысл этой колонки.

Читать еще:  К инвестиционным затратам относятся

О формировании рынка коллективных инвестиций многие известные российские экономисты говорили еще с конца 20-го века. Точнее, они мечтали о нем, о том моменте, когда частный капитал начнет инвестировать в проекты в России и за рубежом. Проводили исследования, писали документы, пытались как-то подтолкнуть развитие этого рынка, но ничего не получалось. Получилось существенно позже. Если сейчас посмотреть на рынок коллективных инвестиций в России, то из 7,25 трл рублей на нем 3,2 трл руб. находятся в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ). И это не случайно. Первые, кто воспользовался возможностью инвестировать через механизм коллективных инвестиций, стали крупные институциональные инвесторы, которые структурировали свои активы, «упаковав» их в ЗПИФы.

И сегодня этот рынок активно развивается. Благодаря снижению ключевой ставки Центробанком, этот механизм заработал и для частного капитала, который раньше лежал на банковских депозитах. Одно дело, когда ставка по депозиту составляла более 12% годовых, и совсем другое, когда она колеблется в районе 5-6%, а то и ниже. В результате владельцы капитала стали искать новые варианты для инвестирования, и одним из них стали фонды коллективных инвестиций.

Еще одна история, которая способствует цивилизованному развитию этого рынка, — это формирование пула профессиональных управляющих компаний. Мошенников — «вывели на чистую воду», компании, не нашедшие достаточного капитала, ушли с рынка сами либо были поглощены более крупными компаниями. В результате из того большого количества игроков, появившихся изначально, остались только те, кто доказал свою жизнеспособность и компетентность. И такая консолидация рынка позволила снизить риск для инвестора при выборе им провайдера инвестиционных услуг.

И, наконец, благодаря той разъяснительной работе, которую ведут управляющие компании и другие участники рынка, само население стало более квалифицированным в вопросах инвестиций. Оно уже обожглось на первых инвестициях (достаточно вспомнить «МММ» и им подобные). Люди на собственном опыте осознали, что деньги можно потерять, но — можно их и заработать! В западных странах для такого «осознания» потребовались столетия, мы прошли этот путь за 20 лет.

И в результате паззл сложился, рынок коллективных инвестиций есть, и он развивается. И в этой колонке мы, понимая важность его дальнейшей популяризации, будем рассказывать, как он работает. Не в скучной теории, а на практических кейсах. Чтобы владельцы капиталов стали лучше понимать работу управляющих компаний, доверяя им свои деньги в управление. Чтобы в результате рынок коллективных инвестиций в России стал еще более цивилизованным, большим и интересным.

Соседи по фонду: как выглядит рынок коллективных инвестиций в недвижимость

Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Основная идея — иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar, на рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.

Что такое коллективные инвестиции

На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).

Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.

Рынок сегодня

Коллективные инвестиции стремительно растут. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2013 по 2016 годы увеличивался в среднем на 11% в год. И по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.

Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2017, с 2012 года европейские фирмы нарастили объём активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2016 года.

Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с $2,7 млрд в 2012 году до $34,4 млрд в 2015-м — то есть больше, чем в 12 раз.

Что касается проектов недвижимости, то в 2014 году объём инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в $1 млрд. Из $2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2015 году в США, $900 млн было направлено на проекты недвижимости.

Почему рынок будет расти

Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10–15 лет:

  1. Низкий порог входа

Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.

При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.

Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро — для арендного бизнеса, и 500 тыс. — для проектов редевелопмента.

  1. Удобный доступ

Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединятся в группы и делают рынок более прозрачным.

Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.

  1. Простота инвестиций

Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости, в свою очередь, требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.

  1. Высокая доходность

По данным компании J. P. Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002–2016 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.

Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8–20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — это высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector