Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ставка дохода на инвестиции

Инвест Like

Главная страница » Начинающий инвестор » Как рассчитывается ставка доходности инвестора

Как рассчитывается ставка доходности инвестора

Узнать, будут ли инвестиции доходными, можно, зная следующие показатели.

Определить, будут ли инвестиции приносить доход, можно в зависимости от основы инвестирования – финансовых инструментов, или реальной экономики. Обычно инвестиции делаются в основные фонды (те, что будут приумножать капитал): инвестиционный доход именно в этом случае изучается особо пристально. Знать инвестиционный доход нужно для того, чтобы оценить источники, которые финансируют инвестиции (в производство, в бизнес, в облигации, банковский депозит и т.д.).

Выгодно ли вкладывать в реальную экономику

Если вложения делаются и в реальные экономические проекты, и в финансы одновременно, оценить их доходность можно с помощью двух важных показателей: 1) коэффициента возвратности; 2) рентабельности капитала, в который совершаются вложения. Эти показатели рассчитываются в начале работы и уточняются в процессе всей инвесторской деятельности.

Коэффициент возвратности – это отношение разницы дохода, из которой вычли издержки производства, к полному объему инвестиций. Такой показатель помогает узнать, эффективно ли проводится управление финансами инвестора, правильно ли работает инвестиционный менеджмент.

Рентабельность капитала – это отношение чистой прибыли (за вычетом дивидендов) к капиталу, вложенному в основную деятельность всего инвестиционного проекта. Здесь основная деятельность (основной капитал) – это ключевые фонды проекта, другие чистые активы и оборотные средства, предназначенные для основной деятельности. Такой показатель нужен для того, чтобы инвестор знал, способен ли его менеджмент генерировать добавленную стоимость. Такому анализу подвергается каждый объект инвестиций. В результате инвестор повышает доходность некоторых объектов, а некоторые закрывает.

К сожалению, необходимость и желание получить из реального проекта прибыль любым способом иногда приводит к тому, что производство перестает обновляться и не может больше конкурировать с другими.

Выгодно ли вкладывать в финансовый инструментарий

Доходность инвестиций такого рода – это текущая и капитализированная составляющие. Здесь текущий доход – это разница между «продажной» ценой (которую получили в конце некого периода инвестирования) и ценой, по которой ту или иную ценную бумагу приобрели. Коэффициент прироста капитала в данном случае – есть отношение текущего дохода к совершенным вложениям. Можно рассчитать и относительную скидку – отношение текущего дохода к сумме дохода в конце некого инвестиционного периода.

Отметим, что полная доходность проекта показывает, как вырос вложенный капитал за некоторое время, учитывая погашенную уже стоимость ценной бумаги. Узнать, каков показатель полной доходности, можно рассчитав среднюю эффективную процентную ставку. При наличии такой ставки, размер всех доходов с помощью дисконтирования приведен к размеру первоначальных инвестиций.

Если в итоге доходность к погашению окажется намного выше процентной ставки, вложения в подобный финансовый инструмент можно будет считать выгодными.

Ставка доходности инвестиций

Словарь терминов антикризисного управления . 2000 .

Смотреть что такое «Ставка доходности инвестиций» в других словарях:

Барьерная ставка доходности инвестиций — ставка доходности, определенная менеджером компании как минимальная, в оценке эффективности инвестиционного проекта. В ее основе лежат затраты на капитал компании, и она может рассчитываться применительно к различным уровням риска … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Внутренняя ставка доходности — (INTERNAL RATE OF RETURN (или IMPLIED RETURN)) ставка дисконта, при которой суммарная приведенная стоимость доходов от осуществляемых инвестиций равна суммарной приведенной стоимости этих инвестиций … Финансовый глоссарий

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV. , где i ставка… … Википедия

СТАВКА, БЕЗРИСКОВАЯ — ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций. Как правило, это инвестиции в государственные ценные бумаги в странах с низким политическим риском … Большой бухгалтерский словарь

СТАВКА, БЕЗРИСКОВАЯ — ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций. Как правило, это инвестиции в государственные ценные бумаги в странах с низким политическим риском … Большой экономический словарь

Процентная ставка — (Interest rate) Процентная ставка это процент денежной прибыли, которую заемщик выплачивает кредитору за взятый в ссуду денежный капитал Определение процентной ставки, виды процентных ставок по кредитам, реальная и номинальная процентные… … Энциклопедия инвестора

внутренняя норма доходности — внутренняя ставка доходности внутренняя ставка отдачи Один из основных критериев оценки инвестиционных проектов (доходности единицы вложенного капитала) ставка дисконта, при которой выполняется равенство суммы дисконтированных доходов по проекту… … Справочник технического переводчика

Внутренняя норма доходности (IRR) — (Internal Rate of Return IRR) иногда называется также внутренней нормой прибыли, рентабельности, возврата инвестиций; один из основных критериев оценки инвестиционных проектов (доходности единицы вложенного капитала): ставка дисконта, при которой … Экономико-математический словарь

Норма доходности инновационного проекта внутренняя — ставка дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход становится равным нулю: NPV = 0. Проект является эффективным, если внутренняя норма доходности проекта больше или равна установленной ставке дисконтирования r. Последняя… … Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей

Внутренняя норма доходности — Основная статья: Доходность Внутренняя норма доходности (англ. internal rate of return, общепринятое сокращение IRR (ВНД)) это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на… … Википедия

Ставки дохода и ставки отдачи в недвижимости

Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие — он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):

— доход на капитал (return ON investment) и
— возврат капитала (return OF investment), т.е. I= I0N + I0F

Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Термин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость капитал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала (Return of Investment) означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть определены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates).

Ставка дохода (Income Rate) — это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью определения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть использованы для анализа стоимости недвижимой собственности и физического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.

Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи ( Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возврата — перспективные, рыночное понимание риска и изменений в покупательной способности, которые находят отражение в инфляции и дефляции, — важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание. Выбранные коэффициенты капитализации должны отражать рыночные ожидания.
Рассмотрим основные виды ставок — которые включают общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для собственного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирования, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.

Читать еще:  Источники и способы финансирования инвестиций

Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R0) — это ставка дохода для всего объекта собственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годовым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвертации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — RE) — ставка дохода, которая отражает отношение •между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не является индикатором доходности собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.

Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) — RM.

Ставка процента (Interest Rate) — ставка, используемая для приведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учитывает возврат капитала.

Ставка дисконта (Discount Rate) —это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.

Коэффициент отдачи ( Yield Rate) — ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэффициент отдачи ( Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR) (внутренняя ставка доходности) — соотносится со ставкой отдачи, которая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую стоимость будущих доходов от инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Показатель IRR может использоваться для определения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он используется при оценке инвестиционных проектов.

Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate — Y()) — это ставка возврата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному займу (ставки процента).

Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate — YE) — (доходность собственного капитала) — это ставка возврата на собственный капитал, вложенный собственником.

Ставка ссудного процента YM — это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate) для заемного капитала.
При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При прямой капитализации используемые ставки дохода должны обеспечивать обе составляющие: Ь возврат на капитал (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится. Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к доходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализацию инвестированных средств. Общий коэффициент капитализации генерируется на основе рыночной информации и предполагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.

В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффициенты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцениваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учитывается (+), не учитывается (-)).

Структура общего коэффициента капитализации:

где
R0N-компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем Y0
R0F — коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Коэффициент капитализации R и ставка дохода Y всегда различаются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, созданные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капитализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть R0 = Y0 так как амортизация в этих случаях отсутствует.

Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхода в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по налогам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако оценщик должен соблюдать правило адекватности (соответствия) используемых видов дохода и ставок доходности.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Ставка дохода на инвестиции

Под процентной ставкой понимается относительная величина дохода за фиксированный отрезок времени, т. е. отношение дохода (процентных денег) к сумме долга за единицу времени [55, с. 13 ]. При определении ставки дохода на инвестиции как основного финансового критерия используется эффект сложного процента. [c.418]

Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. [c.164]

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%. [c.169]

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% 5 лет) х 1/2 = 10%. R = ОД (норма возврата капитала) +0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = = 22%. [c.169]

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450000 долл. Продолжительность их экономической жизни 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный [c.191]

Ставка дохода на инвестиции — 12 %. [c.31]

Rm — среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % (Rm — Rf) — рыночная премия за риск, % Sj — премия за риск для малых компаний, % 82 — премия за риск, характерный для отдельной (оцениваемой) компании, % С — страновой риск, %. [c.41]

Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения (табл. 10.2.1). Поправочные показатели установлены в процентах, экспертным методом. При этом эксперт ориентировался на другие доступные инвестору варианты вложения капитала в более ликвидные относительно недвижимости активы. Основанием для корректировок также являются цели и функции оценки, размер капитала, налогообложение доходов от вложения капитала. [c.154]

Y = R (ставка дохода на инвестиции). [c.55]

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. [c.49]

Читать еще:  Зависимость величины инвестиций от нормы процента

Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает одна из норм отдачи (ставка дохода на инвестиции) или ставка дисконтирования (дисконта). [c.134]

Как уже отмечал ось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. [c.158]

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни — 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции — 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу. [c.179]

В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование этого метода затруднено из-за сложности точного прогнозирования. Поэтому в России метод дисконтированных денежных потоков используется менее широко, чем в мировой практике. Наиболее распространены в нашей стране методы, основанные на анализе активов, и в будущем эти методы будут доминировать. [c.236]

СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ — процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами. [c.506]

Задача 1. Чему будет равен доход на инвестиции через определенное количество лет (кварталов) при заданной процентной ставке и соответственно в какую сумму можно оценить инвестиции через определенный период [c.418]

Для собственников капитала ставка дисконтирования идентифицируется с нормой дохода, ожидаемой от вложений капитала, поэтому чем больше шансы потерь, тем выше ставка дисконтирования, по которой разновременные доходы на инвестиции приводятся к моменту инвестирования. [c.420]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки [c.167]

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется умножением фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости (50% -ная потеря х 0,1574097) = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = = 19,87%. [c.169]

Дзем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [c.191]

Процентный доход (interest yield) — единая ставка дохода на инвестиции, калькулируемая на основе цены приобретения инвестиционного документа. Она показывает эффект каких-либо уплаченных премий на периодическую амортизацию или эффект полученных скидок на периодическое наращивание. [c.133]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор [c.158]

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходног подхода возможно двумя методами методом дисконтирования денеж ных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определени стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежны потоков производится путём прогнозирования будущих доходов, которы потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с после дующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтировани (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с уче том риска инвестирования в данную недвижимость. [c.148]

Ставка дохода на инвестиции;

1. Ставка дохода на инвестиции;

2. Норма возврата инвестиций.

Размер безрисковой ставки доходности был определен в п. 7.2 и составил 11,74 %.

Премия за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

— риски, связанные с политическим решениями, оценены на уровне среднем, т.к. в текущем периоде большое влияние на политические решения оказывает нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках;

— риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости, оценены на уровне ниже среднего, т.к. в Тульском регионе планомерно идёт процесс законотворчества, в т.ч. нормативной базы в сфере недвижимости. Но этот процесс еще не завершен.

— риски, связанные с влиянием окружающей среды на объект недвижимости, оценены на низком, т.к. Тульская область не имеет существенных агрессивных природных факторов, способных существенно ухудшить состояние объекта оценки;

— риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости, оценены на среднем уровне, так как вариантов эксплуатации оцениваемого торгового здания сравнительно не много и все они не требуют особых условий.

Результаты расчета премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, приведены в Таблице 12.

Таблица 12Расчет премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость

Премия за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

— риск недозагрузки объекта оценен на среднем уровне, в связи с тем, что в его ближайшем окружении находятся потенциальные конкуренты – здания аналогичного назначения;

— риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом, оценены на уровне ниже среднего, т.к. объект оценки имеет не много альтернативных вариантов эксплуатации, и при этом текущее использование в качестве торгового центра является востребованным на локальном рынке;

— риск потери объектом потребительских свойств оценен на уровне низком, т.к. объект находится в отличном техническом состоянии, при этом функционирование данного здания не применяет специфических требований к уровню отделки или технического оснащения помещения;

— риск неэффективного управления персоналом оценен на уровне ниже среднего, т.к. функционирование торгового центра не требует высококвалифицированного персонала, однако всегда существует риск неэффективного менеджмента;

— риски, связанные с финансовым планированием, оценены на среднем уровне, учитывая масштабы и площадь объекта, а также нестабильную ситуацию на финансовых рынках, неопределенностью курсов основных валют в последнее время.

Результаты расчета премии за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), приведены в Таблице 13.

Таблица 13. Расчет премии за риски, связанные с управлением инвестициями

На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента ценных бумаг был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2011 – 2013 гг. определены средние ставки эффективной доходности к погашению (Таблица 14). Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.

Читать еще:  Инвестиции в развивающиеся страны

Таблица14. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2011 – 2013 гг.

Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 11,74 %.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что средний срок экспозиции нежилых зданий, аналогичных оцениваемым, составляет 6 месяцев.

Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения сведен в Таблицу 15.

Таблица 15. Расчет ставки дисконтирования

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

где НВК – норма возврата капитала, %; i – безрисковая ставка; n – средний срок владения объектом.

Предполагается, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет.

Таблица16. Расчет нормы возврата капитала

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

Таблица 17. Расчет общего коэффициента капитализации

Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемой недвижимости.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 18:

Таблица 181. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Таким образом, стоимость объекта оценки –здание торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г.Кимовск ул. Ленина 52а, определенная доходным подходом составляет 119045 руб. без учета НДС.

6.6 ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Для определения рыночной стоимости объектов оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Таблица 19. Результаты расчета стоимости объекта разными подходами

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Значительные различия стоимостей полученных применим сравнительного и доходного подходов к оценке объясняется несогласованностью ценовых предложений на продажу и аренду аналогичных объектов недвижимости, возникшей в связи с неопределенностью конъюнктуры рынков недвижимости и капитала, связанной с прогрессирующим экономическим кризисом. Владельцы коммерческой недвижимости продолжают рассматривать ее как средство накопления, которое, несмотря на все прогнозы, существенно не дешевеет, с надеждой на успешное преодоление кризиса. С другой стороны арендодатели сталкиваются с существенным снижением спроса на аренду своей недвижимости в связи с общим спадом коммерческой активности и вынуждены снижать арендные ставки. В среднесрочной перспективе периода кредитования, по мнению оценщиков необходимо учитывать обе тенденции.

На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о том, что для определения итоговой стоимости объекта доходному и сравнительному подходу присвоены удельные веса 0,2 и 0,7 соответственно, а затратному подходу –0,1.

Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:

где Сдох., Сср. — рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, рыночным подходом, руб.;

Ддох., Дср. — соответственно, значимость этих методов.

Тогда согласованная стоимость объекта оценки составит:

Таблица 20. Расчет итоговой рыночной стоимости

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки –здания торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет: 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч рублей) руб. без учета НДС.

6. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет ликвидационной стоимости состоит из следующих этапов:

— Расчет чистой стоимости реализации.

— Расчет ликвидационной стоимости.

6.1 РАСЧЕТ ЧИСТОЙ СТОИМОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ

Чистая стоимость реализации определяется по формуле:

,

где ЧСР – чистая стоимость реализации;

РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;

З – затраты, связанные с реализацией предмета залога, %. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 20% от полученной рыночной стоимости.

Кр – коэффициент компенсации риска.

Коэффициент компенсации риска рассчитывается как отношение фактора текущей стоимости для срока кредитования при доходности вложений в недвижимость к фактору текущей стоимости для срока кредитования при процентной ставке по кредиту.

где d – ставка дисконтирования;

i – процентная ставка по кредиту. С учетом средних значений кредитных ставок в банках высшей категории надежности, ставка по кредиту принимается равной 18%.

n – срок выдачи кредита, в нашем случае принимается равным 12 месяцам.

Таблица 21. Расчет чистой стоимости реализации объектов оценки

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

,

где ЛС – ликвидационная стоимость имущества;

ЧСР – чистая стоимость реализации;

tрын – это «разумно долгий» срок экспозиции при продаже по рыночной цене аналогов. Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 3 месяца;

tн – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости). В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, tн принят в нашем случае в размере 30 дней (в дальнейших расчетах – 1 месяц);

tc – срок судебного разбирательства для обращения взыскания на предмет залога. Учет данного срока необходим в связи с тем, что реализация предмета залога возможна только после окончания всех судебных процедур. Оценщиками было сделано предположение, что договор залога и иная документация по кредитному договору будет оформлена надлежащим образом, и судебные процедуры займут достаточно короткий срок – 5 месяцев.

d – ставка дисконтирования.

Таблица 22. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector