Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постоянные ипотечные кредиты

Виды платежей по ипотеке

Пла­те­жи по ипо­те­ке – это спо­соб пога­ше­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та, сво­е­го рода, инстру­мент ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Сего­дня исполь­зу­ют­ся раз­лич­ные виды пла­те­жей по ипо­те­ке, поз­во­ля­ю­щие мак­си­маль­но учи­ты­вать воз­мож­но­сти заем­щи­ка. Дан­ный инстру­мент поз­во­ля­ет рас­счи­тать выпла­ты по зай­му. Гра­фик, соглас­но кото­ро­му осу­ществ­ля­ют­ся пла­те­жи про­цен­тов и дол­га по ипо­теч­но­му кре­ди­ту пока­зы­ва­ет остат­ки сум­мы задол­жен­но­сти в каж­дый пери­од вре­ме­ни.

Спо­со­бы и виды пла­те­жей по ипо­теч­но­му кре­ди­ту

В гра­фи­ке еже­ме­сяч­ных выплат так­же отра­жа­ет­ся, какая часть сум­мы пога­ша­ет основ­ную сум­му дол­га, а какая идет на выпла­ту про­цен­тов. Пла­те­жи по ипо­те­ке опре­де­ля­ют фор­му орга­ни­за­ции денеж¬ного пото­ка по дол­го­сроч­но­му жилищ­но­му зай­му, и при­зва­ны учесть ин¬тересы бан­ка и заем­щи­ка. От спо­со­ба пога­ше­ния ипо­теч­но­го зави­сит доход­ность бан­ка, кото­рая, в свою оче­редь, регу­ли­ру­ет раз­мер про­цент­ной став­ки.

В зави­си­мо­сти от спо­со­ба выплат, ипо­теч­ные кре­ди­ты под­раз­де­ля­ют­ся на посто­ян­ные (анну­и­тет­ные) ипо­теч­ный ссу­ды и ипо­те­ку с пере­мен­ны­ми (диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми) выпла­та­ми. Диф­фе­рен­ци­ро­ван­ные ипо­теч­ные кре­ди­ты, в свою оче­редь, делит­ся на: ипо­те­ку с фик­си­ро­ван­ны­ми выпла­та­ми, с «шаро­вы­ми» пла­те­жа­ми, с нарас­та­ю­щи­ми пла­те­жа­ми и дру­гие инстру­мен­ты ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Раз­бе­рем подроб­нее основ­ные из них.

Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?

Посто­ян­ная ипо­те­ка – это стан­дарт­ный ипо­теч­ный кре­дит, преду­смат­ри­ва­ю­щий пери­о­ди­че­ские рав­но­ве­ли­кие выпла­ты. Такие пла­те­жи назы­ва­ют­ся анну­и­тет­ны­ми. Заем­щик еже­ме­сяч­но выпла­чи­ва­ет рав­ную сум­му, часть кото­рой идет на пога­ше­ние кре­ди­та, а дру­гая часть — на упла­ту про­цен­тов. Дан­ный спо­соб пога­ше­ния жилищ­но­го зай­ма дает заем­щи­ку ста­биль­ность в раз­ме­ре его рас­хо­дов на ипо­те­ку.

В слу­чае посто­ян­но­го ипо­теч­но­го пла­те­жа рас­счи­тать еже­ме­сяч­ную сум­му выпла­ты тру­да не соста­вит, посколь­ку банк зада­ет посто­ян­ные вели­чи­ны, состав­ля­ю­щие дан­ный кре­дит:

  • Мак­си­маль­ную суму ссу­ды, в зави­си­мо­сти от раз­ме­ра пер­во­на­чаль­но­го взно­са заем­щи­ка
  • Мак­си­маль­ный срок ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния
  • Раз­мер про­цент­ной став­ки.

Исхо­дя из этих дан­ных, мож­но лег­ко рас­счи­тать раз­мер пери­о­ди­че­ских, как пра­ви­ло, еже­ме­сяч­ных выплат по ипо­те­ке, исполь­зуя про­стую фор­му­лу:

Фор­му­ла рас­че­та посто­ян­но­го пла­те­жа по ипо­те­ке

Напри­мер, нам извест­ны такие пере­мен­ные:

  • Сум­ма зай­ма – 4 000 000 руб­лей
  • Срок кре­ди­та – 25 лет (300 меся­цев)
  • Про­цент­ная став­ка – 12% (1% каж­дый месяц).

Исхо­дя из извест­ных пере­мен­ных, мы видим, что для пога­ше­ния основ­но­го дол­га, необ­хо­ди­мо еже­ме­сяч­но вно­сить пла­те­жи в раз­ме­ре более 40 000 руб­лей, ина­че будет выпла­чи­вать толь­ко про­цент по ипо­те­ке. Рас­чет по фор­му­ле пока­зы­ва­ет, что для пога­ше­ния дол­га в 4 млн руб­лей, еже­ме­сяч­но нуж­но выпла­чи­вать бан­ку 42, 129 руб­лей.

По этой же фор­му­ле мож­но рас­счи­тать основ­ную сум­му кре­ди­та, его срок или про­цент­ную став­ку.

Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами

Основ­ной осо­бен­но­стью дан­ной груп­пы инстру­мен­тов ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния – явля­ет­ся пери­о­ди­че­ская изме­ня­е­мость одной или несколь­ких состав­ля­ю­щих зай­ма, кото­рые вли­я­ют на раз­мер еже­ме­сяч­ных выплат.

Сре­ди ипо­теч­ных зай­мов с диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми пла­те­жа­ми наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми явля­ют­ся:

  • Ипо­те­ка с ростом пла­те­жей
  • Зай­мы с «шаро­вым» пла­те­жом
  • Кре­ди­ты с фик­си­ро­ван­ной выпла­той основ­но­го дол­га
  • Ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой
  • Индек­си­ру­е­мые ипо­теч­ные кре­ди­ты
  • Зай­мы с регу­ли­ру­е­мой отсроч­кой пла­те­жа.

Рас­смот­рим более деталь­но каж­дый из этих спо­со­бов вне­се­ния еже­ме­сяч­ных пере­мен­ных выплат.

Ипотека с ростом платежей

Жилищ­ные ссу­ды с нарас­та­ю­щим спо­со­бом пла­те­жа преду­смат­ри­ва­ет пере­мен­ные выпла­ты, когда, к при­ме­ру, в тече­ние пер­вых несколь­ких лет выпла­ты по ипо­те­ке явля­ют­ся более низ­ки­ми, но в тече­ние после­ду­ю­щих лет они посто­ян­но повы­ша­ют­ся так, что­бы пол­но­стью пога­сить основ­ной долг в тече­ние ого­во­рен­но­го сро­ка.
Таким обра­зом, в пер­вые годы ипо­те­ка с ростом выплат дает отри­ца­тель­ную выпла­ту — раз­мер пла­те­жа ниже выплат стан­дарт­ной ипо­те­ки + про­цент­ной став­ки. При этом оста­ток основ­ной сум­мы дол­га посте­пен­но уве­ли­чи­ва­ет­ся. Для пол­ной выпла­ты по кре­ди­ту, пла­те­жи послед­них лет долж­ны пре­вы­шать раз­мер выплат по стан­дарт­ной ипо­те­ке.

Инстру­мен­ты ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния подоб­но­го рода поз­во­ля­ют учи­ты­вать изме­ня­ю­щи­е­ся усло­вия кре­ди­то­ва­ния, сни­жа­ют риск роста про­цент­ной став­ки, обес­пе­чи­ва­ют эффек­тив­ность дол­го­сроч­ных ипо­теч­ных кре­ди­тов.

Займы с «шаровым» платежом

В послед­нее вре­мя широ­кое рас­про­стра­не­ние, осо­бен­но на Запа­де, полу­чи­ли зай­мы с так назы­ва­е­мы­ми «шаро­вы­ми» выпла­та­ми, при кото­ром преду­смот­рен круп­ный ито­го­вый пла­теж, пога­ша­ю­щий основ­ной долг. Дан­ный поря­док пога­ше­ния ипо­те­ки под­хо­дит для заем­щи­ка с неболь­ши­ми еже­ме­сяч­ны­ми выпла­та­ми, одна­ко долж­ник уве­ли­чи­ва­ет сум­му выпла­чи­ва­е­мых про­цен­тов за весь пери­од кре­ди­то­ва­ния и обя­зан выпла­тить круп­ную сум­му в кон­це сро­ка кре­ди­та.

Зай­мы с «шаро­вым» пла­те­жом могут струк­ту­ри­ро­вать­ся сле­ду­ю­щи­ми спо­со­ба­ми:

  • Выпла­та толь­ко основ­но­го дол­га, а про­цен­ты выпла­чи­ва­ют­ся в кон­це ито­го­вым «шаро­вым» пла­те­жом
  • Выпла­та толь­ко про­цен­тов по кре­ди­ту, а основ­ная сум­ма дол­га выпла­чи­ва­ет­ся в кон­це
  • Частич­ная выпла­та основ­но­го зай­ма и про­цен­тов с ито­го­вым «шаро­вым» пла­те­жом.

Дан­ный вид пла­те­жа отли­ча­ет­ся повы­шен­ным риском невоз­вра­та денеж­ных средств, поэто­му банк запро­сит более высо­кий про­цент и выдви­нет более суро­вые тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти. Этот спо­соб пога­ше­ния зай­ма удо­бен для тех заем­щи­ков, у кото­рых на теку­щий момент нет денег, но через неко­то­рое вре­мя она долж­на появить­ся.

Кредиты с фиксированной выплатой основного долга

Жилищ­ный зай­мы с фик­си­ро­ван­ной выпла­той сум­мы основ­но­го дол­га пред­по­ла­га­ет, что заем­щик еже­ме­сяч­но осу­ществ­ля­ет рав­ные пла­те­жи в счет пога­ше­ния основ­но­го дол­га, а про­цен­ты начис­ля­ют­ся на остав­шу­ю­ся часть дол­га и вно­сят­ся в соста­ве обще­го пла­те­жа (пря­мо­ли­ней­ный воз­врат капи­та­ла). Так, раз­мер еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа изме­ня­ет­ся в сто­ро­ну умень­ше­ния.

Пря­мо­ли­ней­ный пла­теж озна­ча­ет, что пога­ше­ние кре­ди­та будет про­ис­хо­дить еже­ме­сяч­но рав­но­ве­ли­ки­ми частя­ми. Раз­мер еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа мож­но лег­ко рас­счи­тать по фор­му­ле:

  • РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV(k — l)/mn],

где РМТ— сум­ма еже­ме­сяч­ной выпла­ты, руб.; PV— сум­ма дол­га, руб.; i — про­цент­ная став­ка, %; к — насто­я­щий месяц; (к — l) — пред­ше­ству­ю­щий месяц; m — коли­че­ство накоп­ле­ний в год; п — срок кре­ди­та, лет.

Недо­стат­ком кре­ди­та с фик­си­ро­ван­ной выпла­той основ­но­го дол¬га явля­ет­ся суще­ствен­ная нагруз­ка на заем­щи­ка в пер­вые несколь­ко меся­цев, а так­же уве­ли­че­ние тре­бу­е­мо­го поро­га пла­те­же­спо­соб­но­сти заем­щи­ка.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В усло­ви­ях с неста­биль­ной эко­но­ми­ки наи­бо­лее при­ем­ле­ма ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой, в осно­ве кото­рой лежит изме­не­ние про­цент­ной став­ки по кре­ди­ту в зави­си­мо­сти от ситу­а­ции на финан­со­вом рын­ке. Рас­че­ты изна­чаль­но про­во­дят­ся по той же фор­му­ле, что и посто­ян­ные пла­те­жи. Раз­мер выпла­ты, полу­чен­ный таким обра­зом, дей­ству­ет до изме­не­ния про­цент­ной став­ки. Затем с помо­щью той же фор­му­лы про­из­во­дят­ся новые рас­че­ты до сле­ду­ю­ще­го изме­не­ния став­ки.

Исполь­зуя жилищ­ные зай­мы с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой, мож­но столк­нуть­ся с таки­ми про­бле­ма­ми, как:

  • Воз­мож­на несо­по­ста­ви­мость пла­те­жей по ипо­те­ке и дохо­дов заем­щи­ка
  • Частый пере­смотр про­цент­ной став­ки дела­ет ссу­ду менее при­вле­ка­тель­ной
  • Отно­си­тель­ная слож­ность спо­со­ба.

Одна­ко к подоб­ным кре­ди­там часто при­ме­ня­ет­ся меха­низм регу­ли­ро­ва­ния про­цент­ной став­ки, то есть на мак­си­маль­ный уро­вень про­цен­тов уста­нав­ли­ва­ет­ся огра­ни­че­ние, что повы­ша­ет его при­вле­ка­тель­ность для заем­щи­ков.

Индексируемые ипотечные кредиты

В стра­нах с высо­ким уров­нем инфля­ции часто исполь­зу­ют­ся ипо­теч­ные кре­ди­ты с индек­са­ци­ей пла­те­жей. При этом индек­са­ция может рас­про­стра­нять­ся, как на сум­му дол­га, так и на про­цен­ты. В этом слу­чае индек­си­ру­ю­щим пока­за­те­лем могут слу­жить: сто­и­мость госу­дар­ствен­ных цен­ных бумаг, став­ка LIBOR, став­ки по меж­бан­ков­ским кре­ди­там, сред­ний про­цент по депо­зи­там ком­мер­че­ских бан­ков, курс ино­стран­ных валют и т. д. Выбор индек­са обу­слов­лен пока­за­те­лем, за счет кото­ро­го предо­став­ля­ют­ся ссу­да.

Ипо­те­ка с индек­са­ци­ей пла­те­жей поз­во­ля­ет про­из­во­дить пога­ше­ние зай­ма оди­на­ко­вы­ми пла­те­жа­ми при изме­не­нии вели­чин номи­наль­ных пла­те­жей. Непо­га­шен­ная сум­ма кре­ди­та кор­рек­ти­ру­ет­ся на осно­ве выбран­но­го индек­са. В резуль­та­те повы­ша­ет­ся про­цент­ная став­ка, кото­рая будет отра­жать реаль­ную сто­и­мость зай­ма на момент выда­чи. Рас­чет пла­те­жей осно­вы­ва­ет­ся на сто­и­мо­сти непо­га­шен­ной сум­мы задол­жен­но­сти.

Уве­ли­че­ние недо­по­лу­чен­ных сумм пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния ипо­теч­ной ссу­ды с индек­са­ци­ей обес­пе­чи­ва­ет кре­ди­то­ру боль­шую доход­ность по жилищ­ным зай­мам по срав­не­нию с дру­ги­ми вида­ми кре­ди­то­ва­ния. А сни­же­ние раз­ме­ра пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния повы­ша­ет доступ­ность кре­ди­та.

Займы с регулируемой отсрочкой платежа

Дан­ный вид пла­те­жа пред­став­ля­ет собой раз­но­вид­ность ипо­те­ки с индек­са­ци­ей, и пред­по­ла­га­ет исполь­зо­ва­ние двух про­цент­ных ста­вок: одна став­ка (более высо­кая) обес­пе­чи­ва­ет при­быль­ность бан­ку, а вто­рая (более низ­кая) – доступ­ность для заем­щи­ка. Раз­мер про­цент­ной став­ки посто­ян­но рас­счи­ты­ва­ет­ся на осно­ве про­цен­та на меж­бан­ков­ском рын­ке кре­ди­то­ва­ния, и более высо­кая «кон­тракт­ная» став­ка дей­ству­ет, как пра­ви­ло, на более позд­них сро­ках выплат, а на ран­них сро­ках при­ме­ня­ет­ся более низ­кая «пла­теж­ная» став­ка.

В то же вре­мя исполь­зо­ва­ние зай­мов с регу­ли­ру­е­мой отсроч­кой пла­те­жа, то есть с индек­са­ци­ей основ­ной сум­мы дол­га, все­гда сопря­же­но с про­стом кре­дит­ной задол­жен­но­сти, что уве­ли­чи­ва­ет риск лик­вид­но­сти. Риск лик­вид­но­сти может стать при­чи­ной банк­рот­ства финан­со­во­го учре­жде­ния.

Таким обра­зом, спо­соб выпла­ты ипо­те­ки кре­ди­та, то есть виды пла­те­жей по ипо­теч­но­му кре­ди­ту, игра­ют очень важ­ную роль в опре­де­ле­нии того, насколь­ко эффек­тив­на та или иная ипо­теч­ная опе­ра­ция для кре­дит­ной орга­ни­за­ции, и насколь­ко она доступ­на для заем­щи­ка.

15 секретов про ипотеку, о которых вам никогда не расскажут в банке

Прежде чем решится на ипотеку, серьезно обдумайте этот шаг. Чтобы жилищное кредитование не привело вашу семью к банкротству и не вылилось в миллионные растраты, изучите несколько тонкостей, о которых вам никогда не расскажут в банке.

1. Не берите ипотеку, если у вас нет накоплений

Ипотека нанесет мощный удар по вашему бюджету. В некоторых семьях эта ежемесячная статья расходов занимает львиную долю общего дохода, поэтому никогда не соглашайтесь на ипотечное кредитование, если у вас нет «подушки безопасности». Сбережения должны составлять не менее одного годового семейного бюджета, ведь вы не знаете, что может принести завтрашний день.

По статистике страховых компаний, каждые 10–15 лет в любой семье происходит неприятная ситуация (потеря работы или активов, проблемы со здоровьем, кражи и т. д.), поэтому обязательно нужно иметь накопления. Тогда вам и вашей ипотеке будут не страшны любые происшествия.

2. Табу валютной ипотеке

Никогда не берите ипотеку в валюте. И неважно, насколько стабильная и высокооплачиваемая у вас работа. Всегда держите в голове мысль о том, что завтра все может измениться: и ваш профессиональный статус, и курс рубля. В 2008 и в 2015 годах многие российские семьи разорились и потеряли жилье, когда не смогли оплатить свои валютные ипотеки из-за стремительного падения курса.

Читать еще:  Кредит на малое предпринимательство

Выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте, а сбережения на ее оплату держать в иностранной. Тогда любая девальвация, которая периодически происходит с рублем, никак не отразится на ваших выплатах.

3. Чем меньше срок ипотеки, тем меньше переплата

Поэтому настоятельно рекомендуем вам не брать на себя ипотечные обязательства на срок более чем в 10 лет. Банк, конечно же, будет привлекать вас более длительными периодами — 20, 25 и даже 30 лет, предлагая более низкую процентную ставку. Но здесь важен не размер ежемесячного платежа, а то, какую сумму вы в итоге переплатите за квартиру.

Если вы берете в ипотеку на 20 лет под 12% годовых 4,5 миллиона рублей на покупку квартиры за 5 миллионов, то при таких условиях вы заплатите банку 7,4 миллиона рублей, а это 148% от исходной стоимости квартиры.

4. Не берите длительную ипотеку, чтобы погасить ее раньше срока

Как подтверждает статистика банковских учреждений, лишь 10% заемщиков гасят ипотеку раньше срока. У остальных 90% всегда находятся другие необходимые траты: ремонт, отпуск, покупка новой машины. Таким образом, последние сильно переплачивают за жилье, хотя могли бы потратить эти деньги на другие нужды.

5. Скажите нет плавающей процентной ставке

Чтобы обезопасить себя от банкротства, банк обязательно повысит ставку по ипотеке. Например, в период кризиса, В ваших интересах выбрать фиксированную процентную ставку, иначе финансовые потери вашей семьи могут исчисляться тысячами рублей.

6. Выбирайте ипотеку с возможностью рефинансирования

Эта опция позволит вам сэкономить значительную сумму, взяв взаймы деньги у другого банка на условиях более низкого процента. Так, при десятилетнем займе в 5 миллионов рублей рефинансирование всего на 1% сэкономит вам до 35 тысяч рублей в год.

7. Сравнивайте условия разных банков

Не поленитесь и сравните условия ипотечного кредитования в трех-пяти надежных банках. Даже если вы давно сотрудничаете с определенным банковским учреждением, все равно просмотрите предложения его конкурентов. Иногда осмысленный и правильный выбор банка и условий кредитования способен сэкономить вам тысячи рублей, а вот лень может стоить миллионы.

8. Не берите ипотеку в преддверии экономического кризиса

При кризисе возможны любые сценарии: недвижимость обесценивается, люди теряют работу. Если в преддверии кризисного момента вы возьмете в ипотеку квартиру стоимостью, например, 4 миллиона рублей, то со временем она может потерять в цене около 30% и будет стоить 2,8 миллиона рублей, а выплачивать банку вы вынуждены будете из расчета исходной суммы кредита.

Помните, что при наступлении «тяжелых времен» всегда стоит придерживаться двух правил: увеличивать собственные накопления и быстро избавляться от долгов.

9. Учитывайте расходы на ремонт и на проведение сделки

Так, ремонт квартиры площадью 60 квадратных метров в среднем обойдется в 300–500 тысяч рублей. Примерно в такую же сумму могут вылиться и расходы по сделке при покупке квартиры за 5 миллионов рублей. Поэтому при расчете ипотеки эти цифры обязательно стоит добавить к цене квартиры.

10. Платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25%

Даже если работники банка будут убеждать вас в том, что нормальной величиной считается 40% от дохода, запомните, это не соответствует действительности. В жизни бывают разные ситуации, и по какой-то причине ваш чистый доход может резко снизиться. Поэтому оптимальной суммой всех налоговых платежей считается 25%. Среднестатистическая семья может жить комфортно, если при общем ежемесячном доходе в 100 тысяч рублей их платежи по кредитам не превышают 25 тысяч рублей.

11. Не берите ипотеку, если у вас нет стабильного места работы

При оформлении долгосрочного кредита по ипотеке вы должны быть твердо уверены в стабильности своего заработка, иначе рискуете попасть в глубокую долговую яму. Особенно это касается тех семей, в которых работает только один из супругов. Инвестируйте деньги и время в свое образование, старайтесь развиваться и повышать квалификацию.

12. Обязательно застрахуйте свою жизнь, здоровье или кредит

Не имеет значения, какую страховку вы выберете. Главное, чтобы по ее условиям в случае потери трудоспособности или смерти заемщика остаток по его кредиту в полном объеме ложился на страховую компанию. Тем самым вы обеспечите безопасность вашей семье, которая в случае подобной трагедии может остаться и без кормильца, и без квартиры.

13. Не выбирайте жилье в депрессивных районах и в домах старой постройки

Подобное жилье со временем будет только дешеветь. И если вам вдруг захочется переехать в лучшие условия, то сделать это может быть крайне сложно, так как суммы от продажи не хватит на возврат кредита банку.

14. Ипотека — вариант для крепкой и надежной семьи

Никогда не заключайте договор по ипотеке, если сомневаетесь в отношениях с супругом или не уверены в завтрашнем дне. Выплачивать залог вам придется годами, а такую продолжительную проверку, к сожалению, могут выдержать не все отношения. Даже после развода обязанности по выплате кредита никуда не денутся, ведь зачастую в момент подписания договора банк вписывает в него обоих супругов в качестве созаемщиков. Иногда людям долгое время приходится возвращать залог за то жилье, где они больше никогда не будут жить.

15. Жилье в ипотеку — не лучший способ произвести впечатление

Поэтому не стоит вешать на свою семью многолетнюю кабалу ради стремления показаться богаче и успешнее, чем есть на самом деле. Рассчитывайте на свои реальные доходы и возможности, и тогда ипотека не станет для вас непосильной ношей.

Чтобы покупка жилья в ипотеку принесла радость, а не стала для вашей семьи многолетней финансовой тюрьмой, заблаговременно обдумайте все за и против. Просчитайте все возможные варианты развития событий, посоветуйтесь со специалистами и знающими людьми и только тогда подписывайте заветный договор.

Подписывайся на наш канал, чтобы не пропустить важные лайфхаки! И спасибо за лайки!

Постоянные ипотечные кредиты

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал. [c.298]

Ипотечная постоянная (Rt) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. [c.298]

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций. [c.299]

Величина ипотечной постоянной вычисляется с помощью функции взноса на амортизацию единицы. [c.299]

Ипотечная постоянная 298 Ипотечное кредитование 161 [c.475]

Коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) — это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. [c.97]

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций иди техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле [c.170]

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного [c.170]

Ипотечная постоянная — это коэффициент, или процентное отношение ежегодных [c.117]

Задача 5.16. Определите величину ипотечной постоянной и дайте ей оценку. [c.23]

ИПОТЕЧНАЯ ПОСТОЯННАЯ — соотношение между требованиями по ипотечному кредиту каждый год и первоначальной основной суммой кредита, выражается в процентах для кредитов с равномерными взносами платежей в установленные сроки. [c.263]

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле [c.53]

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации. [c.53]

Здесь Rmr — ипотечная постоянная, скорректированная на время реконструкции Rmr = Ym + SFF(nm — г, Ym). [c.226]

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. [c.241]

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту. [c.241]

Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при ставке 11% — 23 года (см. Приложение). [c.241]

Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимостных параметров — величины годового платежа и первоначальной суммы кредита. [c.241]

Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно использовать таблицы сложного процента. [c.242]

Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необходимо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегодным начислением процента. Ипотечная постоянная находится в колонке № 6 (фактор взноса в погашение кредита) на условиях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту). [c.242]

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы. [c.162]

Читать еще:  Как переоформить кредит на другого

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют цве части собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации также разделяется на два компонента ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная. [c.156]

Ипотечная постоянная — отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. [c.156]

Ипотечный кредит с постоянными выплатами. Расчет размера периодического платежа. Расчет суммы кредита. Расчет срока кредита. Расчет процентной ставки. Ипотечный кредит с переменными выплатами. [c.368]

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового ле-вериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на одинаковых условиях постоянна, сумма годовых расходов по обслуживанию долга зависит от размера займа. Например, по кредиту, выданному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расходов по обслуживанию долга составит [c.242]

Если оценивается финансовый леверидж при использовании самоамортизирующего кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная. [c.245]

Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле [c.248]

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерноаннуитетными платежами. [c.248]

Смотреть страницы где упоминается термин Ипотечная постоянная

Большая экономическая энциклопедия (2007) — [ c.263 ]

Виды ипотечных кредитов

Решившись приобрести жилплощадь в ипотеку, заемщику нужно проделать много работы: найти подходящий банк, оптимальные условия ипотечного кредитования, подать заявку, собрать документы и т. д.

На первом этапе важно выбрать программу с подходящими условиями в зависимости от покупки планируемого объекта, текущих условий проживая заемщика, наличия детей и т. д.

Какие виды ипотечного кредитования есть в России и в чем их особенности?

Виды ипотек и их характеристики

Сегодня людям, желающим взять в ипотеку жилье, банки предлагают различные программы, которые отличаются друг от друга видом приобретаемого жилья, условиями кредитования, особенностями получения займа.

Ипотеки классифицируются по таким признакам:

  • по объекту недвижимости – первичное или вторичное жилье, квартира, дом, гараж, земельный участок, машино-место;
  • по процентной ставке – ее размер индивидуальный в зависимости от банка, выдающего ипотеку;
  • по длительности взятия ипотеки – от 15 до 30 лет;
  • по порядку выплаты задолженности – аннуитетные или дифференцированные платежи;
  • по наличию/отсутствию субсидий – социальная ипотека (например, для молодых семей, учителей, военнослужащих, пенсионеров) или не субсидированная ипотека;
  • с первоначальным взносом или без него;
  • по целям ипотечного кредитования – на покупку жилья, ремонт квартиры (дома).
  • Стандартные ипотечные программы банков в 2020 году

    В сфере ипотечного кредитования банки не стоят на месте, они постоянно развиваются, совершенствуются, добавляют новые ипотечные предложения, понижают ставки и т. д.

    Самыми популярными видами ипотеки на сегодняшних день являются такие программы (их названия могут отличаться, но условия ипотеки одинаковые):

  • Ипотека на вторичное жильеодин из самых распространенных видов ипотеки, потому что заемщику не нужно брать большую сумму (в отличие от покупки недвижимости на первичном рынке) и условия кредитования обычно удовлетворяют требования заемщика. Особенность этого вида ипотеки в том, что банки требуют от заемщика застраховаться на случай потери трудоспособности либо на случай смерти.
  • Ипотека на «первичку» – выдается не всем заемщикам, а только тем, кто действительно может подтвердить свою платежеспособность. Обычно банки охотно выдают такую ипотеку в том случае, если у них есть договор с застройщиком.
  • Ипотека для молодой семьи и для улучшения жилищных условий – для ее оформления заемщику нужно собрать большой список документов, а также доказать в местной администрации, почему ему требуется квартира (проживает с супругой в арендованной квартире, у родственников, нет собственного жилья, у заемщика родился ребенок).
  • Ипотека под строительство дома – не такая распространенная, но и на нее есть претенденты. Особенность этой сделки в том, что к земле, на которой заемщик планирует возвести дом, банк предъявляет завышенные требования.
  • Социальные виды ипотеки: виды, формы

    Сегодня люди пользуются любыми возможностями, чтобы хоть как-то улучшить условия ипотечного кредитования, взять деньги взаймы у банка по минимальной ставке, без первоначального платежа, с минимальными требованиями к кандидату и документам.

    Сегодня банки предлагают россиянам следующие виды социальных ипотек:

  • «Молодая семья». Речь идет о том, что при оформлении ипотеки государство частично погашает задолженность. Чтобы воспользоваться этой возможностью заинтересованное лицо должно обратиться в орган местного самоуправления и написать заявление на участие в программе. Получить помощь от государства могут семейные пары, возраст которых меньше 35 лет. Обязательное условие – отсутствие у семьи жилой площади.
  • Ипотека для военных. На нее могут рассчитывать военнослужащие по истечение 3 лет несения службы. Это федеральная программа, благодаря которой первоначальный взнос финансируется из средств городского бюджета. Претенденту на оформление военной ипотеки нужно зарегистрироваться в качестве участника НИС (накопительно-ипотечная система), получить свидетельство и открыть счет в банке. Каждый год на этот счет государство будет перечислять военному определенный размер выплат, а по истечении 3 лет службы военный может претендовать на оформление военной ипотеки.
  • Ипотека с материнским капиталом. Семьи, в которых на свет появляется двое и больше детей, могут рассчитывать на помощь государства – материнский капитал. Эти деньги можно использовать для выплаты первоначального взноса по ипотеке.
  • Ипотека для льготной категории граждан – малоимущих, бюджетников. Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, у заемщика не должно быть собственного жилья или оно должно являться неудовлетворительным с точки зрения проживания (например, размер жилплощади на 1 человека меньше нормативного значения).
  • Другие виды ипотечных кредитов

    Кроме стандартных ипотечных программ банки предлагают нетиповые виды ипотеки:

  • Корпоративная. Предоставляется сотрудникам определенных компаний, которые проработали в организации не меньше установленного срока (например, 3 года).
  • Ипотека с плохой кредитной историей. Некоторые банки для привлечения клиентов предлагают оформить ипотеку даже тем заемщикам, у которых плохая кредитная история. Но условия такой ипотеки жестче обычной: размер первоначального взноса не меньше 30%, процентная ставка выше, для оформления договора заемщик должен предоставить поручителя и залоговую недвижимость.
  • Ипотека для иностранных граждан. Важным условием во многих банках при оформлении ипотеки является наличие гражданства РФ. Но некоторые банки дают возможность иностранцам оформить ипотеку. Для этого нерезидент должен быть официально трудоустроен в России, платить налоги, работать не меньше 6 месяцев.
  • Ипотека на гараж, машино-место. Зачастую граждане берут ипотеку для покупки жилья – квартиры или дома. Но в некоторых банках есть интересные предложения, связанные с оформлением ипотечного договора, где предметом соглашения становится гараж, машино-место.
  • Ипотека для пенсионеров. Банки неохотно сотрудничают с теми заемщиками, которые уже перешагнули возраст 60 лет, поскольку понимают, что такие заемщики при оформлении ипотеки на 10-20 лет могут не заплатить ипотеку. Банки выдают ипотечный кредит пенсионерам только в том случае, если заемщик берет деньги на незначительный срок и на момент оформления соглашения ему исполняется не больше 65 лет.
  • Виды платежей по ипотеке

    При подписании договора об ипотеке важно продумать, каким способом заемщику лучше будет оплачивать задолженность. Погашать ипотеку можно одним из двух способов:

    1. Аннуитетный платеж – предполагает выплату долга равными частями (вся сумма ипотеки разбивается на одинаковые транши). В первые месяцы или годы заемщик обычно выплачивает проценты по ипотеке, а остальная часть долга идет на погашение основного тела.
    2. Дифференцированный платеж – предполагает ежемесячные выплаты, но не в равных суммах. Изначально заемщику нужно погасить большую сумму, а со временем она будет снижаться пропорционально сроку кредитования.

    Что лучше выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж?

    При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.

    Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки. Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.

    Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке. А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.

    Какой вид ипотеки выгоднее?

    Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.

    Чтобы понять, какой вид ипотеки для заемщика более выгодный, нужно учесть следующие моменты:

  • если у заемщика есть накопленная сумма первоначального взноса и она больше, чем 30%, то ему тогда лучше оформить ипотеку с максимальным размером первого платежа. Тогда процентная ставка по договору будет меньше;
  • брать ипотеку нужно в той валюте, в которой заемщик планирует погашать задолженность (сегодня российские банки выдают ипотеку только в рублях);
  • если у заемщика есть зарплатная карта банка, где он хочет оформить ипотеку, тогда он может рассчитывать на скидку по процентной ставке;
  • если заемщик кроме основного страхования оформит еще и дополнительное (например, страховка на здоровье, жизнь, титульное страхование), тогда банк тоже может снизить для него процентную ставку по ипотеке.
  • Читать еще:  Лечение кредитной истории

    Когда речь заходит о том, какая ипотека будет более выгодной для заемщика, нужно понимать, что критерии выгодности для каждого человека разные.

    Кому-то выгодно оформить ипотеку без первоначального платежа, кто-то стремится оформить договор на максимальный срок, а кому-то важно получить государственную помощь при получении ипотеки.

    Если человек решил брать ипотеку, тогда ему нужно определиться с подходящей программой, узнать, какие банки предлагают выгодные условия по этой программе.

    Планируя купить жилье в ипотеку, потенциальный заемщик должен «промониторить» все предложения банков, выбрать для себя подходящую программу в конкретном финансовом учреждении.

    Чтобы понять, какая ипотечная программа более выгодная, нужно расставить приоритеты и понять, что важно: ипотека без первоначального взноса, с увеличенным сроком кредитования, максимально возможной суммой займа или с наличием каких-либо льгот, субсидий.

    9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

    Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

    1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

    Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

    К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

    • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
    • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

    Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

    2. Не оформлять налоговые вычеты

    Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

    Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

    Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

    3. Не рефинансировать ипотеку

    Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

    Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

    Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

    Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

    4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

    Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

    Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

    Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

    5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

    Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

    6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

    События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

    Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

    7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

    Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

    Если такая ситуация произошла, не надо:

    • избегать общения с банком;
    • брать новые кредиты на погашение старого;
    • доводить до суда и исполнительного производства.

    Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

    8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

    Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

    9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

    Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

    Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

    В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

    Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector