Goods-finder.ru

Финансовый аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переменный платеж арендной платы

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в тексте соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции данному ограничению не противоречит. Хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога в избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.

Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).

Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено в соглашении. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др.

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стои­мости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

Читать еще:  Подпись на платежном поручении образец

В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теп­лоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. Для признания в расходах переменной части необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и со ссылками на соответствующие документы и исчисленная в соответствии с договором аренды величина переменной части арендной платы за месяц.

Что это за первичный документ? При заключении догово­ра этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Если в соответствии с догово­ром арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.

Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.

Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы

Постоянная и переменная части арендной платы

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.

Пример

Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:

«Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:

где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

A — ставка арендной платы по договору;

S — арендуемая площадь, в квадратных метрах».

Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.

В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:

— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.

Пример

Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:

«Переменная часть арендной платы определяется по формуле:

П x/y = Э + Во + Т + М, где

П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;

Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;

Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;

М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у.»

Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.

Внимание

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.

IFRS 16 — Как учитывать переменную часть арендной платы?

Розничные сети и другие компании часто сталкиваются с переменной арендной платой в договорах аренды. Рассмотрим на примере порядок оценки и признания в учете переменных арендных платежей в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

Рассмотрим в качестве примера крупную розничную сеть, которая арендует помещения под свои магазины у разных владельцев недвижимости, в основном в высококлассных торговых центрах.

Читать еще:  Как уточнить платеж в налоговую

В некоторых случаях арендные платежи рассчитываются как фиксированная плата за месяц плюс определенный процент с продаж магазина в течение текущего года.

Эта процентная надбавка к арендной плате объясняется тем, что торговые центры продвигают магазин и помогают ему привлечь больше клиентов.

Кроме того, ежемесячная фиксированная арендная плата корректируется каждые два года с учетом текущего уровня инфляции.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда» бухгалтеру торговой сети необходимо учитывать актив в форме права пользования и арендное обязательство как приведенную стоимость всех невыплаченных на текущую дату арендных платежей.

Как оценить эту переменную часть арендных платежей, если она зависит множества неопределенностей и непредвиденных обстоятельств?

Бухгалтер не знает, как изменится сумма переменных арендных платежей в зависимости от будущих продаж магазинов и также не знает, как изменится фиксированная арендная плата после корректировки с учетом инфляции через 2 года.

Что предписывает IFRS 16 относительно переменных арендных платежей?

Новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда» приносит арендаторам ряд осложнений с так называемой операционной арендой.

Основная причина заключается в том, что в соответствии со старым стандартом МСФО (IAS) 17 вы просто списывали операционную аренду напрямую на прибыли и убытка в качестве расхода.

Однако ситуация резко изменилась с появлением МСФО (IFRS) 16.

Теперь вам необходимо признать в учете актив в форме права пользования (англ. ‘right-of-use asset’) и арендное обязательство, равное приведенной стоимости невыплаченных арендных платежей (см. основные правила учета по IFRS 16).

Рассмотрим неопределенности, связанные с будущими арендными платежами.

МСФО (IFRS) 16 называет их «переменными арендными платежами» (англ. ‘variable lease payments’), поскольку их сумма варьируется в зависимости от каких-либо факторов.

Как отражать в учете переменные арендные платежи?

Это зависит от того, что влияет на их изменение.

В принципе, платеж с переменной арендной платой может зависеть от:

  • индекса или процентной ставки — например, индекса инфляции, учетной ставки ЦБ, ставки LIBOR, индекса потребительских цен и т. д., или
  • будущего объема продажа, использования базового актива или других факторов, не связанных с индексом/ставкой.

Прежде перейти к отражению этих видов переменных платежей в учете, разберемся, что такое арендные платежи.

Что такое арендные платежи по IFRS 16?

Согласно IFRS 16, арендные платежи для целей учета аренды включают (см. Приложение А. Определение терминов.):

  • Фиксированные арендные платежи за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;
  • Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;
  • Стоимость опциона на покупку (если арендатор намеревается исполнить его); а также
  • Штрафы за прекращение аренды (если арендатор откажется от аренды).

Теперь разберем составляющие переменных платежей.

Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки.

Переменные платежи, зависящие от индекса или ставки, включаются в арендные платежи — вы можете видеть это из определения.

Таким образом, арендатор должен принять во внимание инфляционную корректировку арендных платежей при применении МСФО (IFRS) 16.

Вы не можете знать заранее, какой будет корректировка с учетом инфляции через некоторое время.

Должен ли бухгалтер оценивать будущую инфляцию?

Нет.

Все обстоит достаточно просто. При первоначальном учете вы игнорируете неизвестные ставки и индексы.

Вы будете рассчитывать стоимость своих обязательств по аренде и актива в форме права пользования на основе нескорректированных арендных платежей, стоимость которых известна на дату начала аренды.

В тот момент, когда арендные платежи действительно изменяются в результате инфляции, вы будете переоценивать стоимость аренды:

  • Вы просто пересчитаете сумму арендного обязательства путем дисконтирования скорректированных арендных платежей по использовавшейся первоначально ставке дисконтирования.
  • Затем вы учтете разницу как корректировку актива в форме права пользования.

Это требует от бухгалтера некоторых дополнительных усилий, но хорошая новость заключается в том, что вам не нужно прогнозировать индексы и ставки или строить догадки о том, как будет выглядеть будущее.

Переменные арендные платежи, которые зависят от будущего объема продаж или использования базового актива.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 платежи, не зависящие от ставки или индекса, НЕ включаются в ваши арендные платежи.

Другими словами, они исключаются из арендных платежей. Вместо этого они признаются в составе прибыли или убытка по мере их возникновения.

Это красиво и просто. Причиной такого упрощения является то, что оценка будущего объема продаж и других показателей представляет собой очень высокий уровень неопределенности, поэтому такую информацию нельзя использовать в бухгалтерском учете.

Это относится не только к аренде, которая зависит от будущей выручки, но и к будущему использованию актива.

Пример учета переменной арендной платы по IFRS 16.

Представьте, что вы арендуете площадь под магазин в течение 5 лет и соглашаетесь заплатить фиксированную ежемесячную арендную плату в размере 1 000 д.е. и годовую плату в размере 1% от выручки вашего магазина.

Фиксированная арендная плата будет корректироваться с учетом инфляции 1 раз в 2 года.

На дату начала арендного договора вы предполагаете, что ваши продажи составят 200 000 д.е в год. Ставка дисконтирования составляет 3%. Уровень инфляции по вашей оценке составит 2% в год.

Таким образом, изначально вы будете рассчитывать свое арендное обязательство на основе фиксированной ежемесячной платы в размере 1 000 д.е. за 5 лет аренды.

Дисконтируйте ежемесячные арендные платежи в сумме 1 000 д.е. за 5 лет по ставке 3%. При этом будьте внимательны, потому что платежи осуществляются ежемесячно и вы должны рассчитать месячную ставку на основе годовой ставки.

Для данного расчета мы используем формулу (11) текущей стоимости (PV) обычного аннуитета.

В нашем примере проценты начисляются ежемесячно, поэтому мы модифицируем нашу формулу следующим образом:

  • rS — годовая ставка дисконтирования,
  • m — количество промежуточных периодов начисления в году (месяцев)
  • N — количество лет.
Читать еще:  Вознаграждение платежного агента проводки

PV = 1 000 д.е.
rS = 3% = 0.03
m = 12
rS / m = 0.03/12 = 0.0025
N = 5
mN = 12 * (5) = 60 периодов начисления

Фактор текущей стоимости аннуитета =
[1 — (1.0025)60] / 0.0025 = 55.652357

PV = 1 000 д.е. * 55.652357 = 55 652 д.е.

Приведенная стоимость ежемесячных арендных платежей в течение 5 лет составляет 55 652 д.е.

Эта сумма будет вашей оценкой актива в форме права пользования и арендного обязательства на момент начала аренды.

Проводки по первоначальному признанию аренды будут следующими:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 55 652 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 55 652 д.е.

При последующем учете вы должны разделить каждый ежемесячный платеж на 2 части (см. параграфы 36-37 IFRS 16):

  • Проценты, начисляемые на непогашенный остаток арендного обязательства (по ставке дисконтирования), и
  • Сумма, уменьшающая обязательство по аренде.

Более подробное описание последующего учета и проводок у арендатора, приведено здесь.

При первоначальном учете вы проигнорировали корректировку на уровень инфляции, а также плату в размере 1% от вашей выручки.

В дальнейшем, когда вы платите 1% от вашей выручки, вы просто относите этот расход на прибыли и убытки.

Через 2 года фиксированная арендная плата будет скорректирована на 2%. При этом сумма арендных платежей изменится с 1 000 д.е. до 1 020 д.е.

Бухгалтер должен выполнить переоценку арендного обязательства на оставшийся срок (3 года) по первоначальной ставке дисконтирования (3%). Необходимо сделать расчет приведенной стоимости денежного потока, аналогично приведенному выше расчету, но с другими параметрами.

Полученная разница является суммой корректировки арендного обязательства.

В результате пересчета по формуле, приведенной выше, будут получены следующие результаты:

  • Первоначальное обязательство по аренде до корректировки через 2 года составляет: 34 386 д.е.;
  • Новое арендное обязательство после корректировки составляет 35 074 д.е.

Разница между этими двумя суммами составляет 688 д.е., и признается как:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 688 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 688 д.е.

Юридическое сектантство: «Постоянная, Переменная, Дополнительная и Оборотная Составляющие Арендной Платы»

Вот приложение к договору аренды нежилого помещения (размером около 40 кв. м), в котором установлена арендная плата, и извлечение из него. Такая арендная плата сейчас «входит в моду» в определенных крупных торговых центрах.

Чтобы разобраться в арендной ставке, нужны то ли дополнительные специальные познания, то ли литр самогона и неделя работы. Поэтому, как говорится, если нет времени, не пытайтесь повторить…

Данное же юридическое сектантство со стороны арендодателей себя «оправдывает», поскольку арендные суммы вместе со штрафными санкциями, взлетая с астрономической скоростью, приводят арендаторов (что не знают, зачем существуют проф. юристы) к банкротству!

Вначале страница из пункта договора об арендной плате, затем приложение к договору об арендной плате. В самом договоре устанавливается, что такое у.е. – это: средний за месяц курс $ + курс €, деленное на два (то есть между долларом и евро – «Удобная Единица»). Это, по сравнению с остальным, просто и понятно…

  • 1450
  • рейтинг 1

Англо-американское договорное право

Ведения споров в сфере банкротства

Introduction to English Legal System (интенсив)

Похожие материалы

Комментарии (12)

Вполне себе стандартные положения договора аренды, особенно с каким-нибудь крупным торговым центром.

Это коммерция, которая принята повсеместно, а термины наоборот, помогают не запутаться.
Так лучше понимаешь, за что платишь.
Пример:
1) Мы договорились, что плата за помещение составит 15 % от твоего товарооборота, но при этом такая площадь стоит минимум, скажем 100 р.
Соответственно:
Постоянная АП = 100 р.
Плата с товарооборота = 15% минус 100 р., а если получится меньше 100 р., то не уплачивается.
2) Кроме того, я перекладываю коммунальные платежи на арендаторов (то, что в помещении потребляется — понятно, но чтобы в него ходили, должно функционировать все и в самом торговом центре (электричество, вода и т.п. — все это влияет на привлекательность).
Получаем Переменную АП, которая составляет потребленную коммуналку в помещении и долю в коммуналке самого ТЦ (некоторые из них огромные, и если арендодатель не будет перекладывать это на арендаторов, содержать ТЦ будет экономически невыгодно).
3) Аналогичная ситуация с эксплуатационными услугами — отсюда Плата за эксплуатацию.
4) Потом реклама ТЦ — я продвигаю ТЦ, чтобы у Вас был оборот высокий — Плата за маркетинг.
5) И т.п.

Если ТЦ управляется грамотно, то и прибыль арендаторов выше.

Арендодателей не защищаю, т.к. работаю на стороне арендатора, но логику понять можно, она не ужасная. Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят (но понятно, что часть из целевых платежей может не идти на заявленные услуги, но это другой вопрос).

Эти арендные «прихваты» в коммерческой недвижимости, как и многое другое, пришли к нам с Дикого Запада. Цель — повесить на арендатора по максимуму любые возможные и невозможные платежи за недвижимость, плюс некий процент прибыли арендодателя, плюс заложить в арендную плату рыночный риск снижения ставок на аналогичную коммерческую недвижимость, плюс предусмотреть случай автоматического увеличения размера арендной платы, если рынок пойдет вверх.

В результате, не всегда, но часто, при рассмотрении споров по аренде судам приходится привлекать экспертов для разъяснения положений договоров аренды в части формул расчета арендной платы.

Алчность, желание не прогадать самому и еще более острое желание не дать арендатору получить хоть какую-то экономию, пусть даже случайную. В общем, пусть моя корова сдохнет, но у соседа пусть сдохнет две.

Человек человеку, как все знают, друг, товарищ и брат.

P.S. Почему-то не увидел скидок/надбавок за плотность трафика клиентов/офисных сотрудников, скидок/надбавок за нормальный или ускоренный износ ковролина, лифтового оборудования, унитазов и прочего.

Странно, неужели арендодатель это упустил? Какой же он невнимательный!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector